业主不同意业主大会的决议可以不执行吗

Question

如题所述

Answer 1

按照规定，业主大卫的决议对全体业主是由约束力的。即使有个别业主不同意业主大会的决议，也不可以以此为借口不执行，除非业主大会的决议存在违反法律规定或者侵犯了业主权益，否则的话，业主就应当服从决议的内容。
一、业主不同意业主大会的决议可以不执行吗
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
因此，若业主大会决议并无违反法律行为或侵犯业主权益的，业主需服从业主大会决定。
根据我国物权法第七十八条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，业主有权请求人民法院撤销该决定。
所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。
所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。
二、业主大会的决议经多少业主同意才有效?
根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。
1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施;
此时，需要专有面积占建筑物总面积的2/3以上的业主，并且占总人数2/3以上的业主同意，这两个条件都满足时该决议才能有效。
2、所要决定的事项是关于制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
此时，只需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议就能有效。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。出现业主大会议事规则规定的应该召开业主大会临时会议时，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。