本市华锋住宅小区内有土地7宗，其中6宗是华锋房地产有限公司的，1宗是林某个人的，均办理了《国有土地使用证。林某是华锋房地产有限公司的法定代表人。2002年5月8日，法院给区国土资源局送达《民事裁定书》和《办助执行通知书》，要求协助查封华锋房地产有限公司坐落在华锋住宅小区的土地。同时在《查封财产清单》“财物名称”栏填写“土地”，“特征及成色”栏填写“市华锋房地产有限公司坐落在M区华锋住宅小区的土地”，“数量”为“一块”。
2002年9月14日，林某以其位于华锋住宅小区内的土地使用权为华锋房地产有限公司向发展银行贷款提供担保，并到区国土资源局办理了抵押登记。法院知道后，致函国土资源局，称该宗土地他们查封在先，林某的抵押行为无效。区国土资源局则认为2002年5月8日法院要求协助查封的只是华锋房地产有限公司的土地，并没有包括林某的土地，林某的担保合法、有效。
最近，法院要求本市土地交易中心公开拍卖该宗土地，区国土资源局提出异议，法院认为异议不成立。那么，林某的土地使用权究竟有没有被法院查封?广东省湛江市国土资源局 郑志良
答：华锋公司为房地产开发单位，土地依法应为国有出让土地使用权。从来信反映的情况看，该小区还未投资建设。那么，本案的问题应该是法院与国土资源局对华锋住宅小区土地权利构成理解上的不一致所致。即法院认为华锋住宅小区的七宗地为“一块”地；而国土局认为华锋住宅小区的七宗地，其中六宗是华锋公司的，一宗是林某个人的。究竟谁的理解正确，这要从土地出让和转让的合法性上作判断。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条规定，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，应根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。第十一条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
这就是说，土地出让的前置程序应当是先取得建设项目的立项审批和项目用地计划任务、取得城市规划部门的规划建设定点文件，然后才能到土地管理部门办理土地出让手续。
根据信中反映的华锋公司与林某的关系，华锋住宅小区的土地出让手续会出现两种可能：一是如果华锋住宅小区的七宗地是华锋公司一次性以一个建设项目名义办理的土地出让手续而得，那么，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定，出让土地在未完成开发投资总额2 5%以上不得转让的规定和第二款转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书的规定，区国土资源局在华锋公司对小区土地还未投资建设，或者还未取得房产证的情况下，为林某从华锋公司分割土地、办理《国有土地使用证》的行为是不规范的。那么，法院的理解是正确的，查封合法有效。二是如果华锋住宅小区的七宗地是华锋公司分七次，其中一次是以林某个人的建设项目及用地计划任务申办的土地出让手续，其余六次是以华锋公司的建设项目及用地计划任务申办的土地出让手续，那么，区国土资源局为林某办理的土地使用证合法有效。法院认为对华锋住宅小区查封的土地中应该包括林某这一宗地，就缺乏法律依据和事实根据，林某的土地使用权当然没有在查封的范围内。
陕西永嘉信律师事务所 白新亚
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