有关土地使用证的测量误差方面的法律条文有哪些？

Question

河南南阳85年盖的老房子。当时是生产队统一规划盖的（当时的生产队长为我们现在的邻居）。后来国家开始统一实行土地使用证、房产证的时候，城镇统一测量后补发的土地使用证。即土地使用证上得面积是盖房后几年才根据实际占地面积测量登记的。本来一直没人特别关注此事，但近期由于与邻里的官司，邻居（即当年的生产队长）声称我家侵占了他家的土地使用面积。（1，他家的宅基地长度似乎比他家证上标明的长度少 2，我家的宅基地实际长度比土地使用证上多了4-5厘米）
请问1，土地使用证的颁发在统一建房后几年内才根据实际房屋情况测量登记，现在发生如上纠纷，以土地使用证为准还是以实际房屋情况为准？（明确一点：房屋自85年建立后未做改动，地基建筑等都保持原状）
2，土地使用证上的长宽、面积测量登记时由于技术、测量工具等各种原因有可能引起测量误差，这里主要是长度误差，一般在多少范围内是法律认可的？5厘米的测量误差有可能吗？并请告知具体法律名称和所属章节。（涉及到需要提供审判证据）
3，85年建房时各家宅基地划线是由当时的生产队队长负责，也就是现在跟我们打官司的邻居，请问当年他规划的他负责的，当年也没什么异议，现在25年后他家在原来的宅基地上新盖房子后，又来说我们一直都侵占他们宅基地（就说我们实际建筑比证上多的那4-5厘米是占了他家的），应当用何种法律依据来维护权益？听别人说土地使用争议20年后就失效了，有没有法律依据呢？或者法律上有无对土地使用争议的限制期限？
4，有任何您觉得对我们维护权益有用的相关法律依据都可以告知我。如果很长，可以留言。
急需相关帮助。谢谢。

Answer 1

涉及到土地制度改革之前的宅基地问题是非常复杂的，且听我简单地跟你讲。

一、先不讲别的，教给你两个法理上的概念

(1) 行政确认行为：是指政府通过实施行政行为对既定的民事法律关系予以确认，这种行为并不创造新的权利义务关系，因此，他的效力来自于他所确认的事实本身，政府要确认既定事实，必须对既定事实进行调查和研究，调查和研究的结论是其确认结果的依据，但确认结果不能背离既定事实。

(2) 行政许可行为：是指政府批准公民可以做一些事情的行为，未经政府批准，就不可以做这些事情，经过批准，就可以做这些事情，因此，他的效力来自于他本身，他许可了多少，你的权利范围就是多少，与既定事实无关。

二、颁发宅基证行为的性质

如果政府颁发宅基证是行政确认行为，则你的权利范围以既定事实为准，如果颁发宅基证是行政许可行为，则你的权利范围以许可范围为准。

国务院法制办颁布的《行政许可法有关问题解答》第一章（总则）第一条指出：“行政许可是行政机关对经济和社会事务的管理行为，不包括对民事权利、民事关系的确认。据此，植物新品种权的授予，组织机构代码、商品条码的注册，产权登记，机动车登记，婚姻登记，户籍登记，抵押登记等，不是行政许可；而城市规划管理中选址意见书的批准，土地管理中对国有土地使用权出让的批准，是行政许可。”其中明确，“产权登记”是确认行为。

因此，结论便是，你的权利范围以宅基证颁发所应确认的既定事实为准，而非宅基证标定的数据为准，宅基证标定数据错误的，应当予以更正。

三、既定事实的权利范围是多少

我国在1986年颁布《土地管理法》，在此之前，适用的是国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》。该条例规定：“农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。”该条例同时规定：“村镇建房，应当在村镇规划的统一指导下，有计划地进行。村庄规划由生产大队制订，集镇规划由公社制订，经社员代表大会或社员大会讨论通过后，分别报公社管理委员会或县级人民政府批准。”

虽然，在实践中，“由生产大队制定”其实就是“由队长制定”，但是，在法律上，性质是不同的，队长个人无权决定集体财产的分配。因此，你要做的，是搜集证据证明25年来，你在事实上没有变动过占地面积。如果他要起诉你多占面积，他必须证明你25年前的占地违反25年前的用地批准程序，那么他就必须拿出25年前的规划，以及当时的集体决策过程的记录文件。

我的理解是，你的占地应该不会违反之前的程序，你也没有必要和他提起，他也证明不了25年前的事情，因为他目前的主张纯粹是你实际占地面积和宅基证登记面积不相符合，仅此而已，你只需坚持宅基证记载错误即可。

四、关于20年诉讼时效的问题

首先，物权归属纠纷不适用诉讼时效是法律界的共识，因此，不要说20年，就是200年也没有关系。简单地跟你讲一下什么是时效。在法理上，时效分为取得时效和消灭时效。取得时效是指你合法地占有一个东西一段时间后就被法律认为你取得了这个东西的物权，这个东西就是你的了，我国法律不承认取得时效，你想想，如果物权归属过了20年就过时效了，不就间接地承认对方只要占有了一个东西过了20年就取得了物权吗？请记住，我国法律不承认取得时效。至于消灭时效，就是你说的20年的问题，也就是说任何权利，过了20年不主张，就丧失了这一权利。但是，这里的权利限于“请求权”，不包括物权归属问题，这是有明确规定的，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”也许你听得云里雾里，总之，你可以用这一条说明，宅基地面积确认问题不适用20年诉讼时效的问题。

五、如何采取法律行动保护自己的权益

根据《土地管理法》第十六条，《行政复议法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈行政复议法〉第三十条第一款有关问题的批复》，《最高人民法院行政审判庭关于行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证的行为是否属于确认行政行为问题的答复》，土地权属争议，当事人之间协商不成的，是不能直接到法院起诉的，必须先由乡或县人民政府处理。对处理决定不服的，必须先向上一级人民政府（比如市人民政府）复议。对复议决定还是不服的，才可以向法院起诉。对法院一审判决不服的，可以向上级法院上诉。这是一个顺序问题，一步都不能颠倒，非常麻烦。所以，你可以先准备好相关证明材料（例如村民证言）等等，证明确实是当时测量的时候量错了，然后带好材料到土地登记机关要求根据《土地登记办法》第五十九条的规定办理“更正登记”，先看看他们如何建议你接下去的处理办法。然后，到乡或县人民政府请求处理该争议，然后便按照上述顺序进行了。如果你不愿意这么麻烦的话，完全可以等着看看他会具体采取什么行动。

六、必要的说明，以解除你可能的疑虑

《最高人民法院行政审判庭关于行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证的行为是否属于确认行政行为问题的答复》指出：“有关土地等自然资源所有权或者使用权的初始登记，属于行政许可性质，不应包括在行政确认范畴之内。”你可能要纳闷，这里不是又说发证是“许可”不是“确认”吗？这个是他们自己搞得复杂，你不用担心，(1)一方面，你这个初始登记不同于他说的初始登记，这个规定颁布于2005年，是专门解释03年那个规定（以下我再说）的，是指土地管理法实施后，土地部门第一次给你用一块地的登记，这个确实是许可行为，因为以前这块地不是你的，没人用，现在批给你用了，这叫初始登记，他不发证给你，你对这块地就没有权利。但是你的情况不同，你取得这块地的使用权跟他发给你那张证没有关系，他发给你那张证是对你本身权利的确认，并没有创造新的权利。(2)另一方面，《关于适用〈行政复议法〉第三十条第一款有关问题的请示》（即03年规定）规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的具体行政行为，侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的，经行政复议后，才可以向人民法院提起行政诉讼”，注意“已经依法取得”几个字，话太长了，缩句后就是“公民认为行政机关确认土地使用权的行为侵犯其已经取得的使用权的”这句话的每一个字都稳稳当当地对应了你的情况。你的宅基使用权是根据已经废止的《村镇建房用地管理条例》依法取得的，行政机关在确认你的土地使用权时，由于测量错误，少登记了一定面积，侵犯了你的权利，因此，你可以依据上述我讲的维权顺序操作，说实话，确实太麻烦，但是没有办法，这是规定的程序，衷心希望你可以在第一步就解决这个问题。

啰嗦一句，物权归属不受时效限制，不理是不行的。

Answer 2

1，土地使用证的颁发在统一建房后几年内才根据实际房屋情况测量登记，现在发生如上纠纷，以土地使用证为准还是以实际房屋情况为准？（明确一点：房屋自85年建立后未做改动，地基建筑等都保持原状）
以土地使用证为准
2，土地使用证上的长宽、面积测量登记时由于技术、测量工具等各种原因有可能引起测量误差，这里主要是长度误差，一般在多少范围内是法律认可的？5厘米的测量误差有可能吗？并请告知具体法律名称和所属章节。（涉及到需要提供审判证据）
法律上没有关于土地使用证长度误差，一般在多少范围内是法律认可的的规定。
3，85年建房时各家宅基地划线是由当时的生产队队长负责，也就是现在跟我们打官司的邻居，请问当年他规划的他负责的，当年也没什么异议，现在25年后他家在原来的宅基地上新盖房子后，又来说我们一直都侵占他们宅基地（就说我们实际建筑比证上多的那4-5厘米是占了他家的），应当用何种法律依据来维护权益？听别人说土地使用争议20年后就失效了，有没有法律依据呢？或者法律上有无对土地使用争议的限制期限？
你说的是：
《民法通则》第137条“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。
这个规定是说，如果发生诉讼的 话，你方可以此规定主张对方已经超过诉讼时效，这样法院将不会支持对方的诉讼请求。
怎么说，你应该明白了。
建议：
1、无论怎样，从土地使用证上来说你家是多占地且是邻居，争取还是协商解决的好。
2、如果已诉讼，你方可以主张（注意需要你们主张，法院不会自行提出）超过诉讼时效。

Answer 3

法律上的事，一楼回答的很详细了，
个人认为以上的这些都不是什么问题，关键是：
一、你要明确，土地使用面积与实际建筑面积是两码事，土地使用面积是以平面面积算的，面建筑面积是按房子面积算的，如果你家房子盖三层以上，建筑面积会大于土地使用面积，但只要一楼和院子的“平面面积”总和不大于土地使用登记的面积就不能说违法。
二、正常情况下，在建房时四周要留有至少50厘米的距离，就是俗话所说的“滴水”（相邻邻居也要给你的房子留出至少50厘米的距离），也就是说，实际房子建筑“平面面积”要小于土地使用登记的面积，但房子四周没有建房的（50厘米）面积你仍拥有土地使用权，还是你的，不存在因为5厘米而占用他人土地的情况。
如果你的房子（尤其是院子）总平面面积超过了土地使用登记的面积，并且多出的5厘米占用了邻居留出的50厘米“滴水”，那确实是侵占了邻居的土地使用权。
没什么好解决的办法，如果你重新确权，也就是撤销原来的证书，以实用占地面积重新办理土地、房产证，因为现在邻居正找你麻烦，是不会同意的，也就办不成。最好能找出当时建房时与四邻的协议，如果没有的话，就不要因为这事烦心了，反正已过诉讼期，不用理他。只能这样了

Answer 4

属于卧龙区,不过今年没有城中村改造试点没有永安村.按照南阳的城市规划,城中村早晚都是要改造的.

Answer 5

差一点邻居就算了吧！