现在许多父母都会提前为子女准备好房产，本以为把房子过户到孩子名下是免费的，没想到要收费的地方还真不少。看到这里，相信会有不少人嘀咕：“自己的房子免费送给孩子，还需要交钱？”答案是肯定的！契税、个税、印花税...不同的过户方式所收取的费用大不相同！
目前，把房子过户给子女的方式共有三种：赠与、继承、买卖。那么这三种哪一种比较划算呢？
（作者：北京市高界律师事务所 王海龙律师 18911241996）
新规：房产过户近亲属，不征收个人所得税
让我们先看一下最新的关于过户的新规。
据2019年6月13日，由财政部、税务总局联合发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》显示。
从9月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税（缴纳20%税率）。
为贯彻落实修改后的《中华人民共和国个人所得税法》，
做好政策衔接工作，现将个人取得的有关收入适用个人所得税
应税所得项目的事项公告如下：
一、个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所
得”项目计算缴纳个人所得税。
二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人
因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴
纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受
赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第
一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、
子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接
抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继
承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税
务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》
（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
三、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外
的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、
座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，
个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得
税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金
券、抵用券、优惠券等礼品除外。
前款所称礼品收入的应纳税所得额按照《财政部国家税
务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通
知》（财税〔2011〕50号）第三条规定计算。
政策文件截图
但有三种情况的赠与，是不向当事双方征收个人所得税的。
一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
所以，符合以上3点的继承和赠与过户都是免个税。
下面让我们以一套面积为90平，面值在100万的普通住宅为例，分别计算赠与、继承、买卖过户所需要的费用。
赠与过户
（北京市高界律师事务所 王海龙律师 18911241996）
父母以赠与的方式把房子过户给子女，因为是直系亲属间的过户，所以根据规定可以免征个人所得税。
但是仍需要交3%的契税、房产评估费（至少1000元左右）、80元一本的转移登记费以及万分之五的印花税
契税：100万*3%=3万
房屋评估：1000元
转移登记费：80元
印花税：100万*万分之五=500元
共需要缴纳：31580元
需要注意的是，如果以赠与的方式过户给子女后，子女想转手卖掉。到时，还需要缴纳该房产利润20%的个人所得税。除非这套房子是子女居住满五年且是唯一住房才能免征。
这就意味着如果5年后，子女以200万的价格把这套房产售出。并且不是名下唯一住宅时，还需要缴纳个人所得税：（200万-100万）*20%=20万。
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