第2个回答 2015-06-10
最近我和妻子考虑换房，经过精挑细选，妻子和我都对某一套二手房情有独钟，无论房型、小区、装修，还是价格、面积、交易条件等都很满意，而且附近还有一所市重点中学，对于即将念初中的孩子也十分方便。但是，中介公司告诉我们这个房子里有上家全家共四个户口在里面，我们表示担忧，上家口头承诺一定可以迁出户口，但我们心里还是不放心。请问，如果上家最终不履行承诺，拒不迁出户口的话，我们该怎么办？在签订买卖合同前，我们该怎么预先保障自己的权益？ 户口问题虽然在整个二手房交易过程中是一个不太引人瞩目的小问题，但是处理不好，会引起很大的问题。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，您也无法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，您只能无可奈何接受户口无法迁出的事实。 基于以上，我们建议您在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，您可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，您有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。这样，既可在过户之前解决户口问题，又可以在上家不迁出户口时向法院主张赔偿（此时的诉讼请求已经不是迁出户口而是主张逾期不迁的赔偿责任，法院会受理），还可以通过解除合同来彻底解决上家户口久拖不“迁”的被动局面。