第1个回答 2024-05-10
住房公积金的存废再次成为社会热点话题。有人认为住房公积金制度不公平，住房公积金已经完成了历史使命。为了减轻企业负担，主张取消住房公积金。
在我看来，住房公积金制度还是有价值的，应该保留。
住房公积金的制度效率与公平
从住建部在官网公布的《全国住房公积金2018年年度报告》可以鸟瞰住房公积金的制度效率和公平性，对制度有一个大致的了解。根据公积金“年报”，公积金的制度效率可以概括为四个特征，制度公平可以概括为四个特征。看住房公积金的四个制度效率特征。
第一，受益率比较高。公积金制度建立以来，累计发放个人住房贷款3335万笔，其中双职工占三分之一，共惠及约5500万人。在1.44亿实缴员工中，38%成功成为住房贷款人。住房公积金制度的本质是一种互助制度。作为一个互助体系，38%的成员可以受益，这个比例不低。
第二，抵押水平适当有效。2018年发放个人住房贷款253万笔，金额1.02万亿元。平均每笔房贷40万左右。在二三线城市，首付够了基本可以解决贷款，不需要结合其他商业贷款。
第三，为员工减轻沉重的利息负担。公积金贷款利率较低，五年期以上3.25%，比商业性个人住房贷款基准利率低1.65-2个百分点。2018年发放的房贷可为贷款职工节省利息支出2020亿元。平均每笔贷款按10年计算，可以节省8万元利息支出。20多年来，公积金制度为职工减轻了一万亿元的利息负担，这是公积金制度的生命力所在。
第四，行政成本完全来自提取的管理费。全国共有342个公积金管理中心，3439个服务网点。全国公积金有44000名职工，其中40%是非职工。2018年提取管理费117亿元，每亿元资产综合管理费用21万元，包括所有员工的工资奖金、办公用房、办公设备、公务费用等。整个公积金体系是一个自收自支的体系。在国家缴费型福利制度中，如社会保险制度，甚至全国社保基金理事会，其运行管理成本全部来自财政资金，而住房公积金制度的管理成本完全是自我吸收的，这在我国目前的缴费型福利制度中是非常少见的。
从《全国住房公积金2018年年度报告》开始，我们来考察一下住房公积金的四个制度公平特征。
一是覆盖面逐步扩大。截至2018年，缴存公积金的职工有1.44亿人。在中国的缴费型福利制度中，覆盖面比较大。例如，在可比的社会保险体系中，失业保险覆盖1.96亿人，生育保险覆盖2.04亿人，医疗和养老除外，它们的强制覆盖面大于住房公积金。其他一些缴费系统只覆盖一小部分人。比如企业年金，覆盖人群不到2400万。
第二，受薪雇员的结构主要基于正规部门就业。在1.44亿实缴职工中，机关事业单位职工占31%，国有企业占20%，私营企业占31%，外资占8%，其余10%为私营企业、集体企业和其他类型单位。中国正规部门就业可分为狭义和广义。狭义指城镇法人机构和城镇集体单位，从业人员1.7亿人；广义的城镇私营从业人员有1.4亿，也就是营业地址位于县城以上的私营企业从业人员。失业保险、工伤保险和公积金主要覆盖
第三，制度的透明度很好。住房公积金制度的信息披露和透明度一直是比较好的。2015年，住建部、财政部、人民银行联合发布《关于健全住房公积金信息披露制度的通知》。另外，住建部、财政部、央行每年联合向全社会公布的《全国住房公积金年度报告》，信息完整，非常透明。比如，在我国的缴费型福利制度中，公积金的透明度是最高的，比如按单位性质划分的缴存职工比例、按类型划分的公积金提取、各类贷款、支持保障性住房建设试点贷款、业务收支和增值收益、各省住房贷款和增值收益分配、资产风险等。
第四，住房公积金作为一种共同基金，对中国住房建设起到了三方面的溢出效应。第一，在房市占据一席之地。例如，2018年住房公积金住房消费类提取发放个人住房贷款和公益贷款合计2.2万亿元，占全国商品房销售额的17%，占个人住房贷款市场的16%。又如支持贷款职工购建住房2.87亿平方米，占全国商品房销售面积的19%。二是在租赁市场和房屋修缮市场上作用明显。公积金对暂时没有住房需求的职工在租房、修房需求方面给予了支持，766万租房职工提取730亿元，年提取额人均1万元。三是在保障房建设中发挥重要作用。住房公积金为保障性住房建设项目提供贷款支持。截至2018年底，共向373个保障性住房建设试点项目发放贷款872.15亿元。此外，部分住房公积金的增值收益还为城市公共租赁住房建设提供补充资金，共安排公共租赁住房建设资金3365亿元。例如，北京住房公积金迄今已发放36笔项目贷款，贷款金额201亿元，建筑面积94万平方米，潜在解决了9万多户中低收入职工家庭的住房困难。
住房公积金的使命并没有完全结束。
从上述公积金制度的效率和公平来看，它在众多缴费型福利制度中表现不错，至少不差，在住房制度转型和解决职工住房困难方面发挥了作用。今后一个时期，住房公积金的历史使命并没有完成，主要表现在以下几个方面。
第一，从需求端来说，住房公积金也能起到一定的作用。在三四线城市，工薪阶层对于缓解住房困难的作用非常明显。最有说服力的是房贷率，即年末个人住房贷款余额与年末住房公积金存款余额的比值。比如中西部大部分省区的房贷率在70%到80%，只有西部在70%以下。
藏、青海和新疆建设兵团。一二线城市几乎都是85%以上，例如，北京是95%，上海96%，天津几乎100%，江苏、浙江、安徽、福建、贵州是95%以上。重要的是，一二线城市房价高，机关事业单位每年录用的员工的买房压力太大，而这些群体都是百里挑一通过“国考”考进去的，他们承担着国家机器运行的职能，在科研教学第一线，住房公积金对他们的边际效用最高，在二三线城市可完全依靠公积金解决购房问题。如果取消公积金，对中央部委或有些部门来讲就意味着他们录用优秀人才存在较大障碍。
第二，从我国初次收入分配的格局看，保留公积金可提高劳动收入份额。众所周知，在我国初次收入分配格局中，劳动收入份额太低。改革开放以来，劳动收入份额指标发生过波动，从上世纪90年代60%以上，到2008年国际金融危机前下滑到50%以下，后来又有所回升，这10年来有所改善，但比发达国家要平均低15到20个百分点，甚至比有的发展中国家还要低。
党的十九大报告明确指出“坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长、在劳动生产率提高的同时实现劳动报酬同步提高”。2020年5月18日刚刚发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》再次指出“增加劳动者特别是一线劳动者劳动报酬，提高劳动报酬在初次分配中的比重，在经济增长的同时实现居民收入同步增长，在劳动生产率提高的同时实现劳动报酬同步提高。”
从贯彻落实中央精神角度看，公积金制度本是一件好事。主张取消公积金的观点主要是出于为企业减负的考虑，出发点也是好的，但问题的关键在于，重点应该是减税和降低社保费。我国的税收收入主要来自间接税，直接税只占10%左右，长期看，应该逐渐向以直接税税收收入为主，但如果劳动收入份额始终太低，那就始终是一句空话。
第三，从职工的获得感来看，公积金的效果是非常明显的。在缴存公积金时，老百姓从来也没抱怨说基数太高了，比例太高了，他们抱怨的是社保费费率和基数太高了。老百姓和企业社保“逃费”现象非常严重，而公积金几乎没有人和企业对公积金“逃费”！为什么呢？因为公积金的“税收楔子”是“零”，百分之百都成为职工及其家庭的可支配收入，私人属性十分明显。剔除公积金，我国社保缴费的税收楔子高达30.81%，正好等于OECD国家平均值，相比之下，北欧福利国家丹麦的税收楔子才仅是30.99%，仅比我国高出一点点。税收楔子比我们低的发达国家有很多，比如，有日本、澳大利亚、英国、卢森堡、爱尔兰、加拿大、美国、新西兰、以色列、瑞士等。
重要的是，在个人和企业的社保缴费中，企业的缴费税收楔子高达19.22%，个人缴费和个税的税楔分别为6.41%和5.19%，就是说，在税收楔子的结构中，企业的社保缴费占比竟高达62.36%，这么大的税收楔子，与职工利益割裂开来，企业当然可以“名正言顺”地逃费了，职工得不到实惠，没有获得感，当然也愿意“配合”企业逃费了，所以形成职工和企业的“合谋”，全国人民一起“逃”社保费就成为一个潜规则，最终“吃亏”的就是社保制度。这就是缴存公积金比缴纳社保费更受欢迎的主要原因。
第四，公积金的中低收入阶层贷款人占95%，在贫困地区尤其受到欢迎。主张废除公积金的主要理由之一是认为这个制度不公平，穷人补贴了富人。2018年发放的1万亿元的253万笔房贷中，95%的借款人是中低收入者，高收入者只占5%。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，这里的中低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍，高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍。再看年龄和购买房屋情况40岁以下的借款人占76%，购买144平方米以下的建筑面积占89%，首套占85%。很显然，上述这些数据说明购房者基本都是刚需阶层，公积金制度实实在在的为中低收入群体购房提供了保障和支持。
再用2017年几个典型的贫困地区缴存基数来看看他们对公积金的态度和行为甘肃定西的缴存基数是其社平工资的101%，广西百色市是其社平工资的110%，甘肃张掖的实际缴存基数最高，是其社平工资的113%。这说明，贫困地区职工的缴存基数是非常“实”的，甚至都超过了当地社平工资，因为他们得到了实惠。
第五，缴存职工人数越来越多，尤其私企职工缴存人数占比越来越大。我们再看看“体制内”和“体制外”的公平问题。在现实生活中，这一对概念可以有两种理解。一种是指机关事业单位和国企被视为“体制内”，其他被视为“体制外”。在1.44亿实缴职工中，机关事业单位4452万人，国企2928万人，合计7380万人，这说明，“体制内”的缴存职工数量基本处于“饱和”状态；另一种理解是“体制内”指正规就业部门，“体制外”指非正规就业部门，而正规就业部门有广义和狭义之分。在机关事业单位和国企基本处于饱和状态下，私企将成为当前和未来参加公积金的主力军，例如，2018年公积金新开户1990万人，其中私企占50%，这说明，在未来的扩大时覆盖面过程中，私企占比逐渐提高。在正规就业群体中，对没有参加公积金的职工来说是不公平的，但覆盖面的扩大需要一个过程，国家在扩大公积金覆盖面方面多次发布文件，需要雇主和雇员以及全社会的共同努力，社会保险覆盖面也经历了这样一个过程。例如，城镇企业职工基本养老保险在20年前覆盖人口只有1.36亿，而2019年高达9.67亿。但如果取消了公积金，没有加入的职工和已经加入的职工就都永远失去了机会，只要这个制度存在，机会就存在。
住房公积金制度存在的主要问题和改革建议
2020年3月18日刚发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出“改革住房公积金制度”。
笔者认为，这是中央对住房公积金最有权威的最新的定调，态度是十分明晰的，那就是“改革”，而绝不是什么“取消”，我表示完全赞同。既然中央态度依然明朗，要改革，我们就应该先明确公积金存在问题是什么，然后再讨论解决问题的办法是什么，不是什么取不取消的问题，而是改不改革的问题了。公积金存在的问题可能很多，比如，无购房需求的年龄偏大的职工是否有权利退出、在上限之内缴存比例职工个人是否有权利选择，等等。
但是，住房公积金一直以来存在的最大问题有两个一是投资手段单一，收益率太低，例如，2018年增值收益率仅为1.56%；增值收益率太低直接导致的后果是职工缴存款利息太低，仅按1.5%计息。如按市场化投资收益率来算，损失巨大。以2018年结余资金8023亿元为例，假如将其委托给全国社保基金理事会来投资并假定收益率按6%来计算，这一年的利息收入将高达280亿。所以，二十多年下来，利息损失要有几千亿元。对职工个人来讲，1.5%的计息水平远没能跑赢通胀率，贬值风险十分明显，账户缴存资金眼睁睁看着每年在缩水；1.5%的计息水平低于社会平均工资增长率至少10个百分点，造成的“福利损失”每几年就翻一番，在过去的22年里，单位配比缴费几乎相当于“白交”。在过去的22年里，工资增长率加上人口增长率超过14%，这是“生物收益率”，也叫做“内部收益率”，减去1.5%的计息水平，每年的“福利损失”至少要在12%以上，22年下来，职工的福利损失是天文数字。从全社会的角度看，这是巨大的社会福利损失，是社会财富的“转移”。第二个问题是统筹层次太低，贷款率高的地区和低的地区之间不能在全国范围内调剂使用结余资金，从全社会的角度看，资金管理层次太低和地区割据降低了结余资金的“互助”效率。
鉴于上述分析，公积金制度存在问题，但我们不能因噎废食，对公积金存在的问题要尽快解决，不能视而不见，否则就是对缴存职工的不负责任，从某种角度讲，是用价格低廉的优质资产“养肥”了国有银行。既然有学者提出了取消公积金的动议，决策者就应该有紧迫感，抱着对人民利益负责的高度责任感尽快行动起来，不要让一个很好的民生制度长期成为一个“软肋”。为割除上述两个主要弊端，笔者提出四个改革思路或说四个改革选项。
第一，在不改变住房公积金中心目前行政事业单位性质的条件下扩容功能和优化结构。这是一个改良方案，是最容易、最便捷的方案，现存体制机制不做任何改变。“改良”的领域包括在投资体制上，可采取城镇职工基本养老保险基金委托全国社保基金理事会投资的模式，由各省分别与全国社保基金理事会签约并商定投资收益率等具体事项，真实投资收益全部作为利息分配给缴存职工。在业务范围上，允许一二线城市公积金中心利用增值收益等资金直接投资持有租赁住房，支持缴存职工通过租赁解决住房问题；在缴存上扩大覆盖面，覆盖城市务工者、甚至自由职业者等人群；在统筹层次上提升到全国统筹，加强各城市间资金互融互通，缴存职工可以异地接续缴存、异地提取使用、贷款；在提取使用上建立新的配贷机制，向中低收入群体倾斜，加大对租赁住房支持力度；在运行机制上提升效率，简化提取使用手续；在监管上加强依法公开，定期披露信息。
第二，改组成立全国独立法人的政策性非银行金融机构“国家住房公积金管理公司”。国家住房公积金管理公司以国家信用在资本市场发行债券和证券，做大资金池，为老百姓使用住房公积金提供流动性支持和政策性担保；在资金使用上，国家住房公积金管理公司不直接发放贷款，而是采用为缴存职工提供低息、长期信用担保的方式支持缴存职工基本住房需求，缴存职工在获得公积金管理公司担保后可以选择任何一家公积金中心和商业银行获得贷款。此方式可促进公积金中心和商业银行之间的竞争，提升缴存职工获得住房贷款的效率和服务水平。同时，国家住房公积金管理公司通过批量收购公积金中心和商业银行的住房抵押贷款资产为其源源不断的提供资金。在房价较高的一二线城市，通过贷款或直接投资方式支持租赁住房建设运营，促进“租购并举”。建立全国统筹机制和全国住房公积金资金管理平台，实现全国通存通兑和同业拆借；在运行机制和监管机制上，按照金融机构法人治理结构的方式运行，并接受监管。
第三，改组成立政策性国家住房银行。这是在借鉴发达国家住房储蓄银行模式的基础上，将全国公积金中心改组为全国统一的独立法人金融机构，各省市公积金中心改组为国家住房银行的分支机构，并以国家信用在资本市场发行债券和发行证券；开展政策性住房储蓄业务，建立差别信贷机制，向中低收入群体提供更优惠的住房金融支持，可异地缴存接续，异地提取使用、贷款；向租赁住房建设发放项目贷款。在运行机制上按照现代金融机构法人治理结构运行，建立激励机制，促进效率提升、风险可控；在监管机制上按照政策性金融的监管机制，住建部负责住房政策规则的制定和监管，央行、银监会负责银行业监管规则的制定和监管。
第四，与企业年金合并，整合为综合公积金制度。考虑到老龄化趋势，遵循全生命周期原则，兼顾城镇居民在住房、养老两方面资金需求，在全国建立统一的个人公积金账户兄。按照住房和养老分设两个子账户，住房账户实行“低存低贷”，租赁住房或购买住房的可提取使用住房账户资金，当职工无公积金贷款或无住房消费需求时，住房账户资金转移至养老账户。成立政策性非银行金融机构，统一负责综合公积金资金池的投资运作，发挥目前住房公积金和企业年金的双重作用。
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相关问答：相关问答：请问把住房按揭贷款转成经营商业贷款，利率从5.6变成3.8，转了有什么坏处和不一样的地方？
傻子都知道，贷款3.8%的利率比5.6%的利率更划算。而且5.6%的利率是按揭利率——等额本金或者等额本息，真实年利率达到了年化8%左右！——因此很多老板把5.6%的贷款转化为3.8%的贷款。
飞刀做了银行小贷20多年，跟大家说说其中的问题。
1、5.6%是按揭，3.8%是经营贷——性质不一样
按揭是买房的消费性贷款，只要您有还款能力，买房就可以做按揭——注意这里的借款人，身份可以是上班族，打工族，老板等等。
经营贷是经营性贷款——借款人的身份必须是老板，或者股东，法人代表等。——打工仔、上班族是不能办理经营贷的。
注意——有的银行审核松懈，临时入股，就可以办理3.8%的经营贷——一旦政策收紧或者检查，有可能经营贷款立刻收回！
2、提供的材料不同
按揭贷款——提供个人资料，收入证明，流水等材料。
经营贷——除了个人材料，还要提供企业经营材料（营业执照，办公地租约，上下游合同，企业流水等等）
3、房产抵押顺序不同
按揭贷款——抵押物是购买的房子，一手房开发商会承担阶段担保，一般是先放款，后出房本，再办理抵押。二手房交易是，先首付，过户，抵押再放款给卖房的人。
经营贷款——必须是先抵押再放款。
因此购买一手房无法直接做成经营贷。
4、期限不同
按揭一般是20年或者30年还款。
3.8%的经营贷是一年一还款——注意，很多银行都推出了“无还本续贷”——举例：10年期的500万经营贷额度，提款一次500万，一年到期，到期了办手续直接再延期一年，直到10年额度到期为止。
经营贷虽说是可以无还本续贷，但是每年会有简要审核，万一不通过，就必须还款了。
5、用款方式不同
按揭贷款，银行直接放款给开发商或者卖房人。
3.8%的经营贷，放款只能去企业交易对手，如果是真实用于买房，肯定要做假合同，需要对手方配合收款，中间必然有风险。
6、适合5.6%转化为3.8%的情况
本来借款人就是老板，本来就有公司，本来就可以做经营贷。
老板可以把5.6%的贷款还完，再用这个房子去银行抵押做3.8%的经营贷款。
有人问？——万一3.8%的贷款审批不下来咋办？——很简单，可以先让银行审批3.8%利率的经营贷，贷款审批通过后，再还款5.6%的按揭，这就万无一失了。
最后，飞刀在北京的一家银行工作，北京监管对用经营贷去购房管理严格，新购买的房子不能抵押做经营贷。而且会用大数据对比经营贷和购房人信息，比对成功就会追查。
至于3.8%的贷款利率也不是最低的——北京“创业担保贷”2021年的，无抵押物，年利率才2.35%，金额最高300万——政府对小微企业真的大力扶持。