土地增值税预征率规定

Question

如题所述

Answer 1

土地增值税预缴有什么规定
1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
2、预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税等。
3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。
土地增值税预征率规定，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
为保持政策的连续性和房地产市场的稳定性，我局确定继续延续执行房地产开发企业土地增值税预征率。具体如下：普通住房为2%;非普通住房为3%;其他房地产分为两类，地下室和车位(库)等附属设施预征率为2%，工业用房、商业用房等其他房地产预征率为3%。房地产开发企业建造的保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等)暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关办理登记备案。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
一、土地增值税预征率如下：
1、别墅、高级公寓、度假村预征率为1%-3%；
2、营业用房预征率为1%-2%；
3、普通标准住宅预征率为1%以内；
4、其他类型预征率为0.5%-2%
二、土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
三、土地增值税的征税范围时应注意以下三点：
1、只有转让国有土地的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让；
2、只有有偿转让房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象；
3、地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。
法律依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》
第二点 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
《国家税务总局成都市税务局、成都市财政局关于继续实施土地增值税有关政策的公告》
为促进房地产市场平稳健康发展，稳定市场主体的政策预期，决定继续维持成都市现行土地增值税预征率、核定征收率的政策不变。具体规定如下：
（一）关于预征率
1.对保障性住房暂不预征土地增值税。
2.普通住宅预征率为1%。
3.非普通住宅预征率为2%。
4.其他类型房地产预征率为2.5%。
（二）关于核定征收率
1.普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。
2.非普通住宅核定征收率为7%。
3.其他类型房地产核定征收率为8%，其中车位核定征收率为5%。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。