怎样抓住新房交付,刚性需求置换是什么意思

Question

如题所述

Answer 1

您好！

按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。
　　具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。 　　

　　同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。 　　

　　此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

　　满足刚性需求不是“救市”

　　现在的楼市格外敏感，一有风吹草动就会引起市场反应。人们习惯将与房市有关的利好政策信息定性为“救市”，但倒不如抛开猜测，开发商与其抱有楼市调控放松的幻想，不如抓住刚需族，解决当下的困难。购房人也应理性客观地看待形势，过多地猜测、预判，只会迷失当下。

　　刚需是合理购房需求

　　署名为“张宏伟”的博文认为，我们不能把“支持合理购房需求”当成楼市“救市”的政策，楼市“刺激刚需”政策称不上“救市”。原因如下：第一、“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的结果已经导致市场“以价换量”，但是当前市场成交量并未出现持续回暖态势，反而出现一定程度下滑，如果后市房地产市场成交量持续低迷，这将影响到房地产行业持续健康发展，也将影响到宏观经济持续健康发展；第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持市场合理购房需求积极入市，而并非打压这些正常需求。第三、当前“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕“自住需求”进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，才是真正“救市”之举。

　　署名为“刀者”的博文认为，现在，调控更有针对性，释放刚需，满足合理购房需求，不正是对购房人的利好措施吗？很多人之所以对释放刚需的信号这么敏感，是担心楼市放水，房价再次高企。但中央已多次明确表示楼市调控方向不变，现在“微调”也都针对的是刚需，而且刚需从来都不是房价畸高的祸首。

　　调控正在朝着预期目标发展

　　署名“马跃成”的博文认为，事实证明调控正在朝着预期目标发展。限购、限价、限贷只是调控措施，根本的目标还是要建立一套稳定发展的模式和制度。最近一段时间，定价合理、企业微利、产品满足刚需的房地产项目交易量出现上涨的势头，这无疑说明符合市场自身发展规律的行为，无论从长期看，还是从短期看都是有利于房地产健康发展的。

　　署名为“周子勋”的博文认为，从市场运行情况来看，持续的调控政策取得了实质性效果。来自国家统计局的一季度房地产开发等数据显示，房地产市场正持续进入到一个回落时期。某种程度上说，当前还不具备放松的条件，而保持稳定发展也是在当前国内外经济复杂背景下的一个必然选择。

　　楼市调控处于关键期

　　署名为“蔡律”的博文认为，楼市调控是转变经济发展方式的客观要求，目前楼市调控政策大方向正确，要经得起楼市调控带来的“经济阵痛”，货币政策、土地政策应再坚持1至2年，保持社会经济稳定及可持续发展是楼市调控的最终目标，借此机会加快产业结构调整，健全房地产政策、法律体系，金融服务于实体经济，差别化的信贷政策、房产税试点的总结及审慎推广，同时科学严密监测楼市调控政策效应及风险，做到及时应对。

　　署名为“余丰慧”的博文认为，在坚决抑制投机性需求的同时，要将刚性需求彻底释放出来。中国有13亿人口，又处于城市化、城镇化快速发展期，自住型刚性需求非常大。在打压投机性需求时，一定不要误伤自住型刚性需求，同时，还要出台优惠政策鼓励首套购房需求，并且把这种优惠政策常态化、制度化，不因某一个执行者的内部原因和个体偏好而左右摇摆，影响政策的落实；更不能在政策执行上各自为政、参差不齐。(史丽)

　　刚性需求难以支撑高房价

　　■席炎

　　不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现。

　　对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。　

　　由于调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。 　　

　　此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。

　　当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大。

　　调控应避免“误伤”刚性需求

　　■李姿

　　尽管楼市调控仍然支持居民自住型购房需求，但事实上，由于一系列严厉的政策在短时期内频频出台，许多刚性需求的购房者遇到麻烦。

　　以改善型购房为例，尽管政策并不限制“买新卖旧”，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先卖旧、后买新，尽管不算二套房，但购房者必须解决新旧交替的过渡居住问题，十分不便。 　　

　　近年来，我国房地产市场波动的周期越来越短，从过去的3年左右，发展到近年来以1年为单位波动，甚至出现“单数年看涨、偶数年看跌”的怪现状。不仅周期短，涨跌的幅度也越来越大。一旦受到抑制的刚性需求集中入场，供应跟不上的话，房价有可能再次出现暴涨。 　　

　　要维持房地产市场的长期平稳健康发展，必须支持普通百姓的刚性住房需求。调控政策在具体执行过程中，要有堵有疏，让刚性需求有合理的渠道释放。

　　购买商铺不能用公积金

　　我想买商铺，可以用公积金贷款吗？

　　——读者 三儿

　　根据《住房公积金管理条例》和相关政策规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。因为住房公积金是一种互助性和保障性的基金，是为解决职工的基本住房问题。购买商铺、写字楼、车库不属于职工基本住房消费的范围之内，属于基本住房消费外的额外消费。因此，购买商铺、写字楼、车库不得使用住房公积金。

　　裂缝的多样名称

　　听说裂缝有各种各样的名称？都有哪些名称，这些有区别吗？

　　——读者 张单

　　律师解答：是的，所有房屋中裂缝可以说无处不在，无处不有，关键看部位。裂缝根据其成因，大致可以划分为：

　　1、收缩裂缝——由材料干湿变化收缩引起，一般在墙面上呈网状，两种不同的材料可能形成于其界面上。

　　2、温度裂缝——由热胀冷缩变形引起，一般在房屋顶层（平屋面）沿圈梁的水平裂，沿窗角的竖裂，沿窗角或内纵墙的对角斜裂（两端多、大，中间基本没有）；也有沿附墙烟囱的界面上。

　　3、沉降裂缝——由地基基础不均匀（差异）沉降引起的墙体正八字形，倒八字形斜裂；由灰缝灰浆粉化压缩引起的上部水平裂；由支座沉降引起的钢筋混凝土梁的竖向开裂等等。

　　4、变形裂缝——由变形引起的墙面交叉裂，纵横墙链接竖向裂；倾斜引起的断裂等等。

　　5、结构裂缝——由荷载作用引起的也叫荷载裂缝，如大梁下墙柱的多条竖向裂缝；梁板受力主筋处的横向水平裂、斜裂；跨中的环绕贯通竖裂；支座边的剪切斜裂；受拉杆件的横裂等等。

　　以上这些种类的裂缝中1、2和少量的3类裂缝不属危险，较大缝宽的3、4类在超过一定宽度情况下和5类则属危险裂缝，但也不是绝对的，需作现场鉴定分析，关键要与结构受力状态联系起来。
望采纳，谢谢