首先,房贷主要有两种还款方式,即:等额本金与等额本息,最长分期为30年,期间可以提前还款。其中:
1、等额本金是每期还款本金固定,利息按剩余贷款本金计算。这种还款方式每月还款额一目了然,借款人不容易记错,还款方便。但是相对于等额本金来说,总的利息总额要稍微多点。等额本息也是银行最常用的还款方式,一般客户如果不单独要求采用等额本金的话默认的还款方式就是等额本息。
2、等额本息是每期还款的本金与利息之和相同。将贷款本金平均分摊到每个月,随着还款,剩余本金会越来越少,所以采用这种还款方式每月的还款额是逐渐减少的。等额本金还款总利息要比等额本息少一些,但是由于每月还款额不一样可能会导致记错还款金额而逾期,那就不好啦。虽然等额本金利息能少点,但是也不能为了减少利息采用等额本金而导致前期压力太大影响生活品质。
举例,贷款150万买房,还贷25年,利率为基准利率4.9%等额本金总共需要支付利息110.56万元,如图:
等额本息总共需要支付利息136.6万元,如图:
在相同的贷款金额下,如果你短期手头非常紧,那么可以选择前期压力小的“等额本息”还贷方式;如果你手头富裕,不愿意欠银行太多钱,那么可以选择“等额本金”还贷方式。
如果是有提前还款的,前5年尽量要申请提前还本金,提前还的本金占贷款余额的40%至50%以上,余下贷款期数,等额本息的剩余总还款数相对要比等额本金少。
而前5年提前还的本金占贷款余额的比例较少,少于20%的。等额本息的优势不能被体现,还是等额本金在还款上占有优势。所以短期内能有提前还款意愿的,可以在房贷选择等额本息,这样的总体成本是比较低的。无短期内提前还本金的,就选择等额本金。