谁能分析一下廉租房有哪些经济效益和社会效益啊？

Question

谁能分析一下廉租房有哪些经济效益和社会效益啊？
请分析的详细，条理清晰一些。谢谢

Answer 1

穷人就该把市中心让给富人吗？

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在构建和谐社会的大背景下，住房保障体系的建设和完善，成为现阶段房地产发展的主旋律，同时也是近来一系列宏观调控政策的重要目标。穷人是否拥有住在市区的权利？这是一个关乎亿万百姓生活质量的大问题。

住在郊区还是市区？发达国家和发展中国家的差异很大。众所周知，美国的中产阶级多住在郊区，富豪更是选择风景优美的远郊，如著名的纽约长岛富人区。而我国的情况恰好相反。市中心地价和房价上涨很快，成为有钱人聚集的地方。当然，上述只是中美两国城市住宅分布情况的大致比较，并不否认美国大城市的中心区同样豪宅林立，如纽约曼哈顿的顶级公寓，中国大都市郊区的别墅一样随处可见。这其中涉及一个量变到质变，局部与整体关系。从整体上进行分析，二者之间的差别还是非常明显的。

穷人到底该不该住在市区？单从经济效益上分析，穷人为富人让路是符合经济学原理的，开发豪宅能够最大化释放土地价值。政府从中大大增加财政收入，开发商从中获取超额利润，高收入阶层相对公平地享受到高水平的居住条件。但从社会效益上讲，迁走原住民迎来精英，不可避免会增加贫富阶层间的对立情绪。虽然凡动迁皆有补偿，但中低收入阶层都住在“N环”之外，会导致生活成本剧升，上下班起早贪黑，高昂的交通费用更让这些家庭吃不消。综合衡量，动迁后部分居民的“幸福指数”必然是降低了。

笔者认为，在各级政府加快廉租房和经济适用房建设步伐的前提下，必须适当考虑如何让穷人享受居住市区的权利。廉租房分实物分配和货币补贴两种，就实物分配而言，首先要盘活市区尚未房改的公房，其次是须选址市区建新房，或者由政府出面收购合适的老旧小区。按建设部拟出台的最新政策，经济适用房将分为销售型和租赁型，销售型考虑到资源利用的公平性，可选择近郊，绝大多数都不应建在远郊；租赁型大部分都应该在市区寻找合适地块，在进行城市规划时，这点应提前考虑进去。在这一过程中，中央还需出台相关政策，以防止地方政府为了追求财政宽裕而把廉租房和经济适用房都建在郊区。

在针对中低收入群体的住房问题上，发达国家积累了许多有效经验。比如德国是由政府规划用地，开发商建设运营，以较低的租金满足特定人群需求，政府对企业进行租金补贴；再如美国和加拿大，政府明确要求开发商规划开发小区时，必须留有10%~15%左右（各州比例或有不同）土地建设保障性用房，以供租售。这样就会形成充满活力的混合型社区，同时让穷人与富人平等享受城市的公共配套

Answer 2

廉租房的大门能敞开一些吗？

“廉租房就是要给低收入者解决实际困难的，而有这些实际困难的群体很庞大，远远超过现在限定的范围。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，相对西方而言，我国目前对廉租房的申请条件过于苛刻，这是导致廉租房数量非常少的原因之一。

尹伯成认为，廉租房的范围现在应该包括三个部分：第一、收入很低，属于贫困者的市民，如那些下岗职工等。第二、外来务工人员。第三、高校毕业生。

早在1998年，国务院关于深化住房制度改革的决定中，就给廉租房圈定了适用对象：最低收入者。

而在各地实际实施情况中，对最低收入者的定义大同小异，一般都是当地划定的最低生活保障线，部分城市还将人均住房面积大大低于当地平均水平者也作为廉租房可申请对象。各地政府通过提供出租屋或者租赁补贴等方式来实现廉租房政策的实施。

专家指出，从房地产业健康发展角度而言，一个健康的房地产业并不是一个单纯追求暴利的行业，而应该是各个层次的均衡发展，这就意味着，在发展市场化的高端商品住宅同时，也要适度满足低收入者低层次的住房需求，积极推动廉租房的发展。

事实上，廉租房在许多国家都是一项重要的住房政策。以美国为例，根据美国《住宅法》，低收入者租住符合政府规定要求的房屋时，只支付户收入25%的租金，超过部分由政府支付给出租户。而加拿大为解决低收入者住房问题，由联邦政府和地方政府共同出资建设公共住宅，提供给低收入者租住，居住者只需支付25%到30%的租金，其余由政府补贴。

管理者不可缺位

尽管中央在深化住房体制改革中给了廉租房明确的定位，众多低收入群众也渴求着得到廉租房政策的照顾，但从近年来的实施情况来看，作为廉租房政策的实际管理者———地方政府缺位现象严重，使得廉租房政策更像一个“官样文章”，名存实亡。

4月初，建设部的一份通报显示，至今仍然有70个城市尚未建立廉租房制度。而在一些已经建立廉租房制度的大城市中，廉租房数量也非常之少，难以实现保障低收入人群住房需求的目标。建设部提供的资料显示，7年来，各地用于实施这一制度的资金不过47亿元，使近33万户家庭明显改善了住房条件，而这只不过是全国需要廉租房的庞大群体中一小部分。即便在北京这样的大城市，目前也不过总共建了14000套廉租房，相对京城的数千万人口，这个数字显得很是渺小。

“我们就拿上海来说，上海在廉租房上算是走在全国的前面了，但廉租房建在哪里呢？说白了，现在执行的廉租房政策不过是摆了个花瓶，装装样子而已。”提起廉租房，尹伯成气愤不已。

尹伯成认为，导致廉租房政策难以落实的重要原因，就是地方政府过度追求经济利益，忽视社会效益。尹伯成建议，中央在这个问题上不能和地方政府讨价还价，而是应当建立一系列硬性考核指标，并明确奖惩，通过硬性考核的方式来强行落实廉租房政策。

一位业内人士则指出，廉租房政策和目前正在推行的其他宏观调控政策一样，都必然牵涉到地方政府和中央政府利益博弈的问题。

财政部会同建设部、国土资源部日前发出通知，土地出让金净收益中的部分资金（5%左右），被纳入廉租房建设资金之中。而据媒体报道，这个资金比例最初的设想是25%，此后降到20%，直至目前这个水平，而比例的逐步降低正说明其中博弈的艰难。

业内人士认为，中央政策最终还是要靠地方政府来执行，要解决廉租房管理者缺位的问题，就必须首先解决好中央和地方在这个问题上的利益分配问题，只有这样，才能保证廉租房在地方政府的手中变成群众拥护的“民心工程”。

“廉租房政策的实施落实是一项艰巨的工作，需要非常严肃的人来从事这件事情。”复旦大学世界经济研究所华民教授的话意味深长。 (记者 李良 上海报道)

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