房地产企业如何合理避税？

Question

如题所述

Answer 1

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
避税具体方法：
一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

Answer 2

一、利用台作开发方式合理避税

　　利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

　　例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；

　　1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，

　　2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发

　　3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发

　　筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。

　　方案一：合作开发

　　甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

　　方案二；出借资金

　　假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

　　方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。

　　由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。

　　筹划结果；

　　从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。

　　二、利用股权转让方式合理避税

　　例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)

　　筹划分析；

　　该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：

　　第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。

　　第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理

　　第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。

　　筹划结果；

　　经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。

　　三、利用签订合同装修费的合理避税

　　例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。

　　筹划分析：

　　按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。

　　筹划结果；

　　经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。

　　通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。

Answer 3

房地产业相关的税真多！ 增值税、三项附加税、土地增值税、房地产税、土地使用税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税等各项加起来。总之，看着就头大，更别说纳税的时候有多心疼了。

房地产涉及的行业也真的太多了！ 例如房地产行业、建筑安装、建筑设计、建筑施工、建材、广告、旅游、营销策划、安装、商业等行业。 所以，房地产行业是一个巨大的机构，辐射范围也很广，利润也是相当可观的。 同时，这些行业容易面临税负高的问题！

例如建设工程、设计、材料、推广、营销策划等业务，如果难以取得全额成本票，25％的企业所得税就必须上交，特别是年底计算年终利润时，财务们真的想哭，老板压力大，财务压力也大。

对公司来说，目前比较优质的减税方式是享受税收相关政策，有效降低企业综合税负。 适用于上述企业的优惠政策如下。

第一是财政支持政策以一般纳税人有限公司的形式进入优惠政策园区，合理分包原公司业务或正常开展业务后，在园区纳税即可享受增值税和企业所得税的税收支持政策，支持基数为地方保留部分（增值税地方保留50％，企业所得税地方保留40％ ），支持比例为70％~90％％ 例如，园区某有限公司缴纳增值税1000万元，可获得1000万*50％*80％=400万的支持。 也就是说，实际上只需支付增值税600万美元，地方政府奖励返还400万。

第二是在园区新办小规模个人独资企业进行核定征收，可以合理合规解决企业缺成本票、缺进项票、股东分红个税高、社保个税高等问题，核定过后不用缴纳企业所得税，单次开票量500万以内的综合税负在5％以内， 例如，园区的个人独资企业，年销售额为320万元，应缴纳的计税方式如下：

         　　增值税： 320万/1.03*3％=9.3万

         　　附加费用： 9.3万*6％=0.6万

         　　个人经营所得税： 320万*10％*30％-4.05万=5.55万

         　　总纳税额为15.45万，综合税率为4.83％。 3％（或者1％）的增值税可以开专票。 另外，利润分配时没有分红税。

第三，自然人代开政策：以自然人的名义到税务代开点申请代开普票，享受个人所得税的核定征收。 2021年代开，综合税率为1.56％，开具纳税证明，无需自然人到场，提供受票方和自然人信息即可，开票品目广泛，几乎没有限制，开票额度大，每人一年可代开5000万，几天就能领票。

小结：这三类政策都是当今比较流行且合理合规的减税降负方式，针对房产行业的行业税务问题完全能够综合使用解决，都是总部经济招商，受当地政府扶持保护，只用线上注册办理，无需改变企业的办公地址和经营结构等，做好保障税收、业务真实三流一致就好。

Answer 4

对于题主老板情况分析来看，两个企业合理避税，一般而言，主要有以下两种避税筹划方案：
1、 寻找一个企业所得税税率极低的税收优惠区，将所有业务转移到新的税收优惠区；
2、 通过利益或者其他费用输送的方式，将高利润以收入的方式转移到税收优惠区设立的新公司中。
企业合理避税主要看的是增值税以及企业所得税这两个环节怎样节税。
比如我市经济经济技术开发区，总部经济招商模式的优势在于企业保持原有经营模式和经营地址不变的情况下将新设立的企业地址注册到税收低洼地，便可以享受增值税根据地方财政所得部分的70%-80%予以财政扶持奖励;企业所得税按照地方财政所得部分的70%-80%予以财政扶持奖励。以近日入驻我们园区的某家电企业为例:该企业年缴纳1000万增值税，地方存留50%,按照70%扶持，扶持350万，年缴纳企业所得税1000万，地方存留50%，按照80%扶持，扶持400万。扶持政策稳定，当月缴纳次月扶持，逐月扶持。对于利润高的企业不愿注册，可以开成本。具体看本答案用户名就知道了。

Answer 5

房地产企业合理避税：
1、利用台作开发方式合理避税：利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税：然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
3、利用签订合同装修费的合理避税。
以上就是回答内容，希望能够帮助到你。