业主推选业委会，从法律效力看，业委会与物管处签订物业服务合同是否就视同为业主自己与物管处签订合同？

Question

如题所述

Answer 1

不能一概而论，也不能越俎代庖！
业主委员会的权利代表公共区域的业主权利，业主房产属于个人财产，任何人和组织不能处置。
也就是说：物业需要和每个业主签订合同！
第二章　业主及业主大会
第六条
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
其他的你可以参加原文，我就不在这里赘述了追问

你好：请问你的以上所述，具体来源于什么法律、哪些条款？或者是哪级政府、哪些文件？

追答

物业管理条例！

追问

请问具体是物业管理条例哪些条款？

追答

主要参考前几张内容

Answer 2

首先，业主委员会成员是业主通过业主大会推选出来，并在此基础上成立的业主委员会。在业主大会上得到了多数业主的认同，因此无论当时你是否参与投票、无论投的是赞成票还是反对票，业主委员会均已成为小区全体业主的法定代表；
第二、作为小区全体业主的法定代表，业主委员会有权代表全体业主与物业机构或其它服务机构签订服务性合同；
第三、小区全体业主对业主委员会对外签署的服务合同必须认同。
第四、如大多数业主（超过三分之二）对业主委员会的工作（包括对外签订合同）不满意，可通过再次召开业主大会，解散本届业主委员会并重新推选。追问

你好：我也知道投票符合法定人数，业委就能合理诞选，业委就能代表业主处理很多关于物业方面的事务。但是面对某些与业主个人利益休戚相关的重大决策，比如与物管处签订服务合同，少数几个业委考虑的未必周全，难道业委可以不经征求业主同意就擅自做主签订？如果等到业委失职了、但是合同已经签了、已经产生法律效力了，业主再来重选，完成选举至少四个月。那么黄花菜不都凉了吗？为什么合同签字之前不能征求或吸纳业主好的意见？

追答

就如同人代会通过决议时不用另行全面征求意见。业主委员会的工作也是一样。否则任何事务都要重新召开业主大会，什么事情都办不了。而且即使召开业主大会，任何事情都不会有全票通过的时候，永远会有人不满意。

追问

你好：我也知道永远会有人不满意。但是为何不能采取三分之二以上业主同意就通过的方式？

追答

业主委员会委员本身就是业主推选出来的，从法律上来讲，只要有超过三分之二的业主委员会委员通过就意味着超过了三分之二业主同意。如果任何事情都需要召开业主大会，那么选举业主委员会就没有任何意义了。就像一个国家出台某项重要政策决定不可能每次都通过公投，只需议会通过即可。

追问

那如果业委出卖剩余的三分之一的业主的利益，在上述框架下受害者也无法自我维权了？或者说九个坏人欺负或者抢夺一个好人也得按票数决定是非？

追答

从法律上来讲的确如此。除非你能组织超过三分之二的业主推翻现在的业委会。

Answer 3

是的。
业委会代表全体业主，所签合同对约束所有业主。追问

你好：但是推选业委时，因为候选人我一个都不认识，所以我一票都没投，难道他们不经征求我的意见与物管签订合同，能代表我的意愿吗？

追答

投票符合法定人数或比例即可，好像是全体业主的三分之二

追问

你好：我也知道投票符合法定人数、达到全体业主的三分之二，业委就能合理诞选，业委就能代表业主管理很多关于物业方面的事务。但是面对某些与业主个人利益休戚相关的重大决策，比如与物管处签订服务合同，其中涉及到很多权利义务方面的条款，少数几个业委考虑的未必周全，难道业委可以不经征求业主同意就擅自做主签订？说不好听点，如果业委暗地收取了物管的好处而出卖了业主利益，那我们业主还要拍手叫好吗？

追答

签订服务合同需要过半数业主同意。如果你认为业委会程序不合法，或侵害了部分业主利益，可起诉撤销。

追问

你好：你说的签订物业服务合同需要过半数业主同意，这条具体依据法律哪条、或者是政府文件哪条？如获帮助，追分感谢！

追答

物权法第七十六条有规定。

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