由于高涨的房价，近期很多人选择舍弃市区的“老破小”，选择在新区购置环境较好的新房（准现房/新二手房）。然而，这个过程也是很纠结的，时间怎么把控？老破小是该卖还是租？有哪些注意事项？哪些因素是不能忽略的呢？如何实现无缝对接？？
目前市场上有“以房换房”和“以房养房”两个概念：
以房换房：
以房换房是指双方均有房，且在互相认可的前提下，通过等价或者补差价的形式进行房屋交换交易，从而满足双方各自的需求。
卖掉原来老破小的主城房子，换一套环境好，面积大的新房。
以房养房：
是指在不出售老房子的情况下，用自己手头的资金购置新房，然后出租老房子，用工资+月租来养新房，同时持有两套房屋。
如果是“以房养房”
只要自己的手头资金相对充裕可以支付新房的首付款的话，是比较推荐的。
因为随着时间推移，工资会越来越高，租金也会相对增加，再加上通货膨胀等因素的影响，还款压力也会越来越小。
就目前市场情况而言，房屋是保值或升值的，同时持有两套房产也是可以的。
后期如果有资金需求的话，老房子还可以灵活处理。
如果是“以房换房”
如果是双方互换房屋的话（目前相对来讲比较少，这个多是50/60年代才有的情况），那就以双方达成的意志进行交换。
签协议、过户、交房、补差价等等。
如果是卖掉老破小，一定有换的必要吗？
目前北京、深圳、郑州等热点城市时常会出现因手头资金不足，需卖掉老破小换新房。
以改善需求为主的换房需求，多是两种原因：
1、家庭成员增加，当初买的不够住了，需要换新的；
2、老房子环境差，没有电梯，没有物业，难停车等，需要换新的。
12月1日，住建部在厦门开了一场以老旧小区改造试点工作为主题的座谈会，一共选取了15个城市作为试点城市，分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。
尽管郑州不在这15个城市之列，但目前郑州也在进行老破小社区的改造。
前段时间郑州已成功改造了金水区的一个老家属院，增加了电梯，将原来的公共卫生间改造为一家一个卫生间，还增加了使用面积。
老破小的整体环境等各方面均有所改善，那么，换房还有必要吗？
如果确定要换，不能忽略以下因素：
1、把握好买和卖的时间差
一般来说，卖房子比买房子快。
卖房子的时间和自己买房的时间最好同步进行，如果隔着太长的话，老房子卖不出去，新房子又继续用钱的话，损耗会比较大。
2、选择支付能力较好的买家。
急需用钱买房的话，需要买家全款或者高额首付支付。
不急需用钱的话，选择支付能力较好的买家。首付越高，你买新房能撬动的杠杆就越高，能置换的房子也会更大一些。
（以上回答发布于2018-02-24，当前相关购房政策请以实际为准）