买的是二手房，原房主抵押贷款，银行还有欠款，现如以公证委托的方式到我名下，然后按揭还款，是否有风险

Question

目前原房主和我都没有足够的钱来解押，现在中介公司建议我和房主做一个委托公证，将房子公证到我名下，让我以原房主的名义来还银行贷款，等还清解押后再办理过户手续。
我想了解的是：
1、这个公证委托的方法是否可行？能保障我的权益么？
2、几年下来还清贷款了，原房主不配合办理过户手续怎么办，还是说我自己有权直接办理过户手续？
谢谢！

Answer 1

1、不可行，绝对保障不了你的权益。在解除抵押登记之前，原房主是无权处置该房屋的，设定抵押后，抵押权人是贷款银行，在原房主无力还清贷款的情况下，银行有权就抵押物优先获得贷款的偿还。一旦房主转移了抵押物也就是该房屋，那么就是规避债务的行为，会认定为无效。
其次，委托公证，仅仅是原房主将他的权利委托给你办理，你本人是代表原房主处理委托事项的，产生的一切后果由原房主承担或享有。
2、即便委托书中确认将委托的权利中说明你可代表房主卖房，那么你也不能将该房屋卖给你自己，在所有相关合同和签字中，你只能签自己的名字，打个比方，你签订一份买卖合同，买方是你，卖方还是你，这种合同一旦签订将严重违背合同法的公平原则。无效。
即使要过户，房产部门仍需双方到场办理，你本人无权直接办理过户。
3、委托书即使在期限中约定相关事项办完为止或不规定期限，相关部门在使用中仍有期限规定，如本市房产局（各地可能不同，但最长一般6个月）在房产委托书的使用过程中，超过六个月的一律不予采用。

Answer 2

现在的委托公正有效期只有2个月，在房子没过户到你名下之前会有其他变数的。唯一能保证的是你有权起诉房东。

Answer 3

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