久安里、福寿里、杭氧公寓、小北门……这两年，这批城市的老补丁在拆迁潮中变成“时代的眼泪”，人们一边唏嘘着旧日不再，一边羡慕着动辄7、8万元/㎡的补偿款。
随即，“博拆迁”成了一部分人梦想暴富的新方式，尤其是那些未满48㎡，眼见着随时“散架”的老房子。
最近，他们把筹码押在了馒头山。某品门店中介告诉我，从去年10月开始，馒头山一带的宋城路小区、凤凰山脚路社区、凤凰新村和凤山新村颇为活跃，每个月都能成交10来套。最夸张的是今年3月，总共卖了20多套，最高价格达到8万元/㎡！
听起来成交不多，成交价也完全不敌天价老破小。但要知道，这些小区一无学区预期，二无扎实配套，三无品质可言，最多靠“文艺范”、“烟火气”这些感性元素撑场子。之所以在市场下行期坚挺，全靠“征迁”预期。
那么，成交量是否属实？馒头山一带真的要征迁了吗？我们实地走了一趟。
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从中河高架万松岭路出口拐入凤凰山脚路，就到了馒头山的地界。这一带有且只有御园一个新盘，据悉要卖到18万元/㎡。而传言中成交活跃的“四小区”，就在这条路两旁。
看外观，这一片小区确实染了些风霜，墙面有些斑驳，部分还是平房的构造，楼房之间最多并排通过两辆电动车。
不少住户的灶台还在外边，到了饭点儿，葱姜爆锅的香气飘满楼院，邻居们凑在一起七嘴八舌，烟火气正浓。
附近开小卖部的大伯告诉我们，这片“握手楼”叫凤凰山脚路小区，是附近年代最久远，条件也相对差的小区。虽然大家总在讨论“拆不拆”，但十多年过去了，还是一切如旧。
最有征迁气质的凤凰山脚路都一片风平浪静，其余三个品相较好的小区，赌拆迁更是要等到猴年马月。
凤山新村有近400户，是馒头山一带体量较大的小区，房屋年代大概在1980-1990年之间。
年头有点久，白色墙面上爬满了乱糟糟的电线和空调外机，窗外雨棚也七零八落的，但好歹楼体没有明显的伤痕，每一户还有独立卫生间。
转了一圈，既没有找到征迁相关的告示，门户上也没有封条。
凤山新村
“房子是有点年头了，拆要等猴年马月。”当问及是否有拆迁意向，一位本地阿姨说道。
她表示，征迁传闻最早出现在2010年后，彼时馒头山小区最有征迁的希望。但考虑到梵天寺经幢的文化价值，大部分楼幢还是以旧改为主，只有极少数危房搬迁。
梵天寺经幢
“以前那么破的地方都改建好了，哪里能轮得上我们哦？”阿姨笑着回答，但房屋条件落后也是不可忽略的事实，“（面积）小的20、30平，大一点的50来平，孩子成家以后把老人接走了，旧房子要么偶尔回来住住，要么拾掇下租给打工的小年轻，本地街坊不多了。“
至于谁家要卖房子，以及投资客扎堆的传闻，阿姨摆了摆手表示一概不知。
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既然没有征迁痕迹，那么20多套的月成交表现是否属实呢？
结合了手边买房、透明售房网两家平台的信息，发现传闻与公开数据有不小的出入。
据统计，四小区在透明售房网上的总挂牌量有24套，位置更偏南的宋城路小区挂牌价不到4.5万元/㎡，其它小区挂价均过5万元/㎡。
对比中河高架以东，更靠近地铁的直箭道巷小区（4.4万元/㎡）、凤山花苑（5万元/㎡），价格偏高。
而近90日只有两个小区产生成交记录。凤凰新村成交了一套位于2楼的36㎡房源，单价48463元/㎡。凤山新村两套房源，均价3.2万元/㎡不到，与中介所说的上月最高成交价，“单价8万”有不少出入。
从2015年开始，除了成交了34套的凤山新村外，其余3小区各自只成交了15套上下，论热度，绝对排不上第一梯队。一年来的成交价格在3.5-5万元/㎡之间浮动，也看不出征迁传闻带动的价格上涨。
梵天寺路的创意街区
附近的中介则表示，因为网签和贷款的关系，许多成交记录并未体现在相关平台上，不少客户因为避税（部分房源未满五年）的原因，成交价格做低。
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毫无拆迁痕迹的馒头山四小区，或许会让“博彩者”们扑空，不过兴加儿巷/南兴加儿巷就不同了。
这片大约200来户的社区，在寸土寸金的南星桥是格外醒目的存在，尽管候潮门地铁C口就在它几十米外，周边1公里围绕着利星广场、浙一/浙二医院、江城中学、建兰中学、金都天长小学等配套。但它的外观还是一言难尽。
大多数建筑还是平房，有的孤零零立在道旁，稍微好一点的呈“四合院”的样式，落漆的墙面、雨后潮湿的屋顶、满地的苔痕倒是出奇得一致。
据了解，这里以前是杭州搪瓷五金厂的员工福利房，至少有40多年的历史，难免立面老化、格局落后，部分房源只有10多个平方，没有独立的卫浴和厨房，想做饭只能在屋外搭灶点火，解决“五谷轮回”只能依靠3个蹲位的公共厕所。
碰上雨天或“满员”的情况，别提多不方便了。
所以，有些房东为了让房子更好租一点，额外造了厨卫，翻修了外立面，刮了白墙腻子。“同样20多平的，有独立卫生间和空牢牢一张床，差了1000块呢。”一位老街坊悄悄对小凤凰说，“想租房直接给房东打电话，找中介多花钱的。”
兴加儿巷/南兴加儿巷
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由于居住条件实在落后，即便房东再卖力装修，价格比周边小区还是差了一大截。
中河南路边，缙云烧饼店的老板娘就在巷子里租了一个小院子，两个房间，带独立厨卫，小院里摆满了花花草草和店里进的货。
“对面的高楼1个月3500块，两个房间的要4000多块，装修还特别差，不带厨卫的单间也要毛2000了。”老板娘告诉小凤凰，同样的户型，兴加儿巷/南兴加儿巷的月租金起码要便宜500-1000元。
兴加儿巷/南兴加儿巷
居住条件明显落后于周边，兴加儿巷/南兴加儿巷曾经也有征迁的动作。
2017年6月，上城区住房和城市建设局就已公布《南兴加儿巷旧城区改建项目房屋征收决定》。
当时划定拟东至江城路、南至凤山花苑、西至中河南路、北至六部桥直街为兴加儿巷、南兴加儿巷地块旧城改造项目的调查红线范围，总用地面积约为39200平方米，现共有产权户207户，其中居民189户、企业18家。
图源上城区人民政府
根据当时征收补偿方案，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。经过三个月的公示期，由于项目签约比例只有51.71%，离80%的征收标准差距颇大，所以征迁事宜暂被搁置。
最主要的原因是，这些房子面积小且产权复杂，一套40㎡的房子背后竟然有4个产权人，即便按照8万元/㎡的价格征收，每人分到的拆迁款还不足100万，连郊区都买不到。
不过，由于居民的改善意愿实在强烈，2021年6月，还是有40多户人家签约置换了房屋，如今原有的旧房上贴上了封条。
这，也让拆迁博彩者们看到了一丝希望。
“现在不拆，出于市容市貌的考虑，十年内总得拆吧。”住在附近候潮公寓的一位住户表示，不少人和他有一样的想法，开始暗落落地咨询中介，能否提前买好等待拆迁。
附近的中介小y告诉我们，兴加儿巷这片儿太显眼了，又是在地铁口，拆肯定会拆，至于什么时候，就要看政府的规划了。
从去年8月开始，小y就接待了不少投资客，但真正只成交了一套，单价8万多的一室。
小y说：“房子产权太复杂了，具备挂牌条件的不多，我这里挂了4、5套，价格都在8万多，最高的一套12㎡，120万，单价10万。再说，房东精着呢，他们也想赌一赌拆迁，除非急用钱，否则不会低价挂出来。”
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对于信息源较少的普通人而言，博拆迁实在是一个难题，有些房子斑驳老旧，但最终的结果往往是被“旧改”。
比如红极一时的朝晖六区。当时以4.5万元/㎡多押注的人们，看着如今3.7万元/㎡的成交价，会不会抽自己俩巴掌。
而近五年征迁计划中并未提及的小北门，却突然搬迁，不知被“横财”砸中的老街坊们是恋恋不舍烟火气，还是“真香”了。
朝晖六区
同样的道理，在2021年杭州土地征收表中，也并未看到馒头山四小区和兴加儿巷/南兴加儿巷的影子。
图源杭州市规划和自然资源局
如果有财有胆，能经得起天长地久的等待，不妨去试试运气；但如果杠杆有限，这张宝贵的房票，还是留给品质更好的新房吧。
来源：凤凰网房产杭州站
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