启示一：商业地产项目的兴衰不与城市的发展成正比南方大厦的衰落是与广州市的经济高速发展同时发生的。1990年到1995年是南方大厦最鼎盛的时期，这时的南方大厦在全国十大零售企业中位列三甲，年销售额达到13亿多元。可是从1996年开始，南方大厦营业额下滑，出现亏损。虽经市政府批准进行资产重组，但此后的经营一直处于困境。而1996年以来，正是广州市国民经济进入高速发展的时期。就在南方大厦经营状况每况愈下、连年亏损的情况下，广州年GDP增长率却一直保持在13％以上，市民人均年收入增长在9％以上。2003年，南方大厦销售总额下滑至6亿多元。在全国同行的排位中，被无情地挤出了十强，仅位居第57位。事实告诉我们：作为一个具体的商业地产项目，它的收益并不会与城市经济发展成正比。有的商业地产投资者把一座城市的居民储蓄总量作为投资某个商业地产项目重要的参照系数，把一座城市的经济财富作为参照物，这样的投资决策是十分危险的 启示二：商业地产项目相信城市商业中心的优势进入新世纪，广州商用物业领域出现了两个颇具典型意义的现象：一个是具有80多年历史的南方大厦日渐衰落，另一个是广州天河城百货日渐崛起。天河城百货目前出租率达96．7％，日平均人流量超过10万人次，已成为市民购物休闲和游客观光的热点。自2001年起，其商场年租金稳定在2亿～3亿元左右。这与广州城市中心区的东移密切相关。当年南大所处的区域是广州商业中心，人流密集，许多广州人都以在南方大厦购物为荣。上世纪末期广州城市中心东移，以天河体育中心3公里左右为半径的区域成为广州高档写字楼荟萃的商务中心和新商业中心区域，成了广州人及国内外游人休闲购物的首选地。事实证明，大型商用物业项目总是依傍着城市中心区的演变而变化的。商业地产投资者只有立足当前，放眼城市规划发展的未来，把握城市中心区的走向，才能做出正确的投资决策。特别是当前我国许多城市都在大搞新城区建设，这一点尤其值得重视 启示三：商业地产项目相信交通状况良好南方大厦的衰落与广州城市日趋繁荣、交通越来越拥挤密切相关。原来南方大厦所在地是广州市交通中心，珠江码头近在咫尺，水陆交通连接广州全市和南海、番禺、东莞等地。随着珠三角地区桥梁和高速公路建设，汽车取代了水上交通，珠江上的客船停运了，市内交通拥挤了，地处老城区的南方大厦一带率先成为车辆难以通行的区域。到南方大厦购物，停车找不到位置，环绕南方大厦的几条马路全部实行单行线交通管制，市民下了公共汽车，要绕很大的圈才能找到回去的车站与之相反，天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；天河城广场四面环路，有60多条公交线路在广场前设站。广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广州旧城区相连。一线地铁出入口直通广场地下一层，广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中心必不可少的 启示四：商业地产项目相信消费环境优越南方大厦坐落在广州最繁华的地方——西堤。这里南临珠江、西与沙面白鹅潭相邻，地理环境优越。不少人专程远道而来，观瞻这座当时广州最高的楼宇。后来为了缓解交通压力，这里架起高架桥，附近许多居民都搬迁了，整个街道被钢筋水泥的庞然大物覆盖，白天也是黑乎乎的，来到这里，心情难以像外面的阳光一样明朗。而新城区的天河城百货一带则是绿化美化的良好区域，前面的广场开阔美丽，阳光普照，鲜花盛开，市民可以摄影游玩，一家老小其乐融融另外，南方大厦作为50多年前设计建设的商厦，内部先天性的狭窄，布局不合理，难以形成像现在新的购物中心那种开阔的大堂和室内高雅的装潢，缺乏购物的舒适性 启示五：商业地产相信市场经济的游戏规则一位当年的南方大厦百货商店经理说，“适者生存，南方大厦不适应市场的发展，无力挽回衰落的困境，那么只能承认和接受这种现实了”。这是一个老商业人成熟的思索一个老字号就是一部城市的历史，有着悠久历史的南方大厦曾经是广州经济的代言者。时代在变，人们的消费观念也在变，老字号从诞生之日起，就要维持自己在消费者中的魅力，如果跟不上时代的步伐，只能被市场无情地淘汰。南大虽然引入了外资，但其国有企业管理和运作模式长期未能根本改变，错过了利用外资改造自我机制和管理模式的机会。沉重的历史包袱，高昂的经营成本使南方大厦在市场竞争中难以维系启示六：商业地产相信业态的最佳组合上世纪90年代中期以后，广州南大面临三面夹击的不利环境：一是外资零售巨头开始布阵珠三角；二是外资、本土中小超市全面攻入百货业原来独霸的空间；三是货仓店、购物中心和数不清的专卖店、便利店、士多店等西方国家百年零售业态几乎全部堆积在南大这样的传统百货业面前。人们的就近消费、体验消费、时尚消费意识增强。在这样的形势下，南方大厦百货商店不能摆脱传统的经营模式和业态组合，必然被消费者所淡忘
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