求财务高手，银行高手解决还款金额现值问题。

Question

如图

房价60W 首付18W 年利率6.02% PMT如图用excel算出知道年初还款最划算。
下面还款金额的现值条件为假设年回报率为8%，求现值。如图用pv函数计算可知年末还款最划算。
这里问题出现了。年利率高了，现值为什么反而少了？36W多小于42W的差异值最小被定为最佳还款方案，首付是否变了？利率增加应该还款负担更重了。对这张图不太理解。

Answer 1

1)在贷款额为42万,年利率为6.02%,还款期数为(20年或240月)的前提下,最优方案是正确的,即选择年初还款所支付的利息最少(691888.11-420000=271888.11元).

2)上述其他条件不变化,若只是年利率调整为8%情况下,最优方案仍是年初还款方式,所支付的利息最少(792183.85-420000=372183.85).

3)其他条件不变时,期初支付方案总比期末支付方案所支付的利息少,但代价是你要先支付资金,即越提前支付(如按月末与月初比较)或提前支付得越多(如按年初与月初),所承担利息支出总是约少;

4)其他条件不变时,根据年金现值系数公式,利率约高,则系数值约小,则每期支付的本息和约多,则总的支付本息和会更多,所以利息负担越重,这一点是肯定的.

5)至于题中疑问说8%条件下会出现"还款金额的现值"那一行数值(36万那一行),它是在"每期(月或年)应还数"不变化(仍为2998.81;3013.86;34594.41;36676.99),期数不变情况计算出来的年金现值,这相当于改变了首付金额(即贷款金额发生了变化),并不能得出所谓8%条件下的最优方案,即并不是说这个在假设条件不成立情况计算出来的最低现值就是最优方案,因为首付款发生了变化.这个计算无实际意义.

 

其实在既定方案下,年金现值模型下你的贷款额(现在得到资金)总是与你每期还款额按年金方式计算得到的现值是相等的,银行获取的是资金的时间成本(利息),在这个前提下银行设计出等额定期还款方案.

 

OK否? 附图说明.

来自：求助得到的回答

Answer 2

8%不是你要付的款的利息是你用这些钱能得到的回报也叫机会成本，也可以说是利息了，也就你还的钱等于你用的总还款减去你所还款能得到的利息，所以现值会少。那个8%是意思是说你每年投入的本钱能挣到8%的利润是这个意思。这只是一个假设但也不是空来的有一定的依据。但是如果你的年利润小于他你还款的金额会大于现值的。
这张图一条是一个方案，是坚着看，他们四个方案前三项都是一样的房款60万，首付18万，贷款42万利率6.02%，不同的只是对42万的每年还款总额第一个是每月还2998.81，第二个每月还款3031.86，第三个方案每个付34549.41，第四个方案每年付36676.99
通过他的计算相对来说第四个方案付钱最少所以第四个方案最合适。计算下来每月付3056.42元，只能看你每月还这么多有没有压力，如果没有那么日子选他好了，如果不行选一个你能承受的但相对付款会多一些本回答被提问者和网友采纳