卖房人死前签订的房屋买卖合同是否有法律效力，我是买房人，房屋没过户，我只有这个合同能否证明房子属于我

Question

我买的这个房子是邻村的，因为我们那属于开发区，当时考虑到有占地的可能性所以才买的。与我签订卖房协议的是他们村里以前也是一个什么官的人，当时签订卖房协议的时候村里的书记和会计也在场，他们属于证明人并在合同上签了字按了手印。房子当时因为是老房子，房屋占地面积很大，以前给生产队租住的。我当时去有关部门过户，但是当时他们说过户不了那么大的面积的。只能过户100平米，所以房子我就没过户，还是卖我房子那个人的名字。这事就一直拖了几年，现在卖我房子的那个人因为疾病去世了，我想问的是，我之前和死者生前签订的合同是否具备法律效力？这是其一，还有就是这个房子因为产权人已死，现在在我手里的写着他名字的这个产权证还是不是有效，不会作废了吧。如果现在政府占用那处房产，我是不是能够拿到补偿？还要说明一点就是卖房人还有儿子，这其中是不是牵扯到一些继承的问题。请相关人士给我作答。不胜感激。

Answer 1

签订的房屋买卖合同有法律效力。但是由于没有过户，因此房屋的产权不属于购房人。合同上记载的对方签订买卖合同并陪同过户、收取房价款等权利义务，应当被对方的继承人一并继承。先确定对方的继承人，与对方进行协商，协商不成可以申请强制过户。
法律分析
购买人可以通过购房合同来申请强制执行，人民法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据发生法律效力文书明确具体的执行内容，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。发生法律效力的文书包括但不限于以下几种：民事判决书、实现担保物权裁定、确认调解协议裁定、支付令等。一经生效，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请人民法院强制执行。如果个人持有被申请执行的财产、而由人民法院书面通知协助执行的，都有义务按通知的规定执行。凡是无故推诿、拒绝或者妨碍执行，因而造成严重后果的，要负法律责任。人民法院的执行工作，应以法律文书为根据。法律文书必须发生法律效力，没有生效的不能作为执行的根据。法律文书还必须具有给付内容，如果只是确认或者变更法律关系的，则无需执行。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条 发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

Answer 2

第一点，你签订的购房合同，是法律承认的。
第二点，民法理论上来说，合同主体一方消灭，合同就应当自动解除了。但是合同本身消灭不代表上面承载的权利义务一并消灭，合同上记载的对方签订买卖合同并陪同过户、收取房价款等权利义务，应当被对方的继承人一并继承。
第三点，房屋的产权是看房产证的，房产证上的名字是谁房子的产权就是谁的，先确定对方的继承人，再与对方协商吧。
现在可以这么说，因为你没过户，所以对方如果把房子再次转卖的话，你也是没有办法的，因为他再次转卖的购买人，是没有义务要承担检查房产的实际所有人的责任的。另外，如果因为债务问题，他的房屋被抵押，那么你可能就要遭受损失了。所以说，当务之急，就是找到对方房屋的法定继承人，然后协商一下，尽早的把房产证更名，换句话说，如果现在政府拆迁，赔偿金的补偿对象也是房产证上登记的名字。

Answer 3

1、该协议如果在签订时是有效的，而且没有约定一方死后如何办理的问题，则该合同于一方死亡后仍然有效，其继承人同时继承协议的权利和义务。
2、房子未过户，补偿你拿不到，由死者继承人领取，你可向继承人追讨。
2、依据我国继承法，死者法定第一顺序继承人为其配偶、子女、父母，你可以依据该协议要求死者的继承人继续履行该协议，将房屋过户给你。

Answer 4

如你所说，如果没有其他情况，这个协议是有效的。
但是如果政府征用土地，补偿款是给不到你的，因为产权证还是别人的名字

解决办法：拿着协议、产证，去法院申请执行，拿着判决书去过户或要求补偿。
疑问：为什么超过100平米不给过户？最稳妥的办法是把户过了追问

感谢朋友的作答，卖房人现在只有个儿子，应该是没有老伴了，儿子好像是精神有点问题，在这种情况来看，我想要找他们过户的可能性不大，而且那处房产应该是由于什么特殊原因不能按原平米数过户(原面积400平米，过户只能算100平）基于这种情况，我现在不考虑过户问题，我现在最关心的就是如果那被政府征用占地（土地证，房产证，还有买卖合同都在我这），关于补偿款什么的，我会顺利的拿到么？我会不会处于被动状态

追答

最好，走个法律程序，有法院的判决或执行文件，这样稳妥些

Answer 5

1
你签订的购房合同，是法律承认的。
2
民法理论上来说，合同主体一方消灭，合同就应当自动解除了。但是合同本身消灭不代表上面承载的权利义务一并消灭，合同上记载的对方签订买卖合同并陪同过户、收取房价款等权利义务，应当被对方的继承人一并继承。
第三点，房屋的产权是看房产证的，房产证上的名字是谁房子的产权就是谁的，先确定对方的继承人，再与对方协商吧。追问

感谢朋友的作答，卖房人现在只有个儿子，应该是没有老伴了，儿子好像是精神有点问题，在这种情况来看，我想要找他们过户的可能性不大，而且那处房产应该是由于什么特殊原因不能按原平米数过户(原面积400平米，过户只能算100平）基于这种情况，我现在不考虑过户问题，我现在最关心的就是如果那被政府征用占地（土地证，房产证，还有买卖合同都在我这），关于补偿款什么的，我会顺利的拿到么？我会不会处于被动状态