土地增值税计算

Question

某外商投资房地产开发公司，2011年12月将一幢写字楼整体转让给某单位，合同约定转让价格为20000万元，公司按税法规定缴纳了营业税1000万元，印花税10万元，取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的费用和契税为3000万元，计入房地产开发成本4000万元，纳税人的销售费用、管理费用、财务费用合计为2800万元（其中利息支出为1200万元，不能按转让房地产项目计算利息支出，也不能提供金融机构的证明），当地规定的房地产开发费用按国家最高数额扣除）。要求计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税额是多少？

Answer 1

一、扣除项目计算
1、取得土地使用权时支付的金额=3000万
2、房地产开发成本=4000万元
3、房地产开发费用=（3000+4000）*10%=700万
4、与转让房地产相关的税金=1000
（这里题目里面只提到营业税、印花税，而房地产开发企业的印花税是不能单独扣除，随营业税附征的城建税、教育费附近题目里没提，没有计算在内）
5、加计扣除=（3000+4000）*20%=1400万
合计=3000+4000+700+1000+1400=10100万
二、增值额=20000-10100=9900万
三、增值率=9900/10100=98%
适用税率40%
四、应纳土地增值税=9900*0.4-10100*0.05=3455万

Answer 2

土地增值税的计算（1）