高悬赏，求专业人士，关于单位集资房补办房产证的问题。

Question

是当时爷爷的厂子，父亲在90年代集资有一套房，32户只有一个大的土地使用证，近几年有户主要求办理房产证，房管局方说要求按照现在商品房的一平米多少的价格来办理，并且必须集体统一全部办，才给办，单个去办不可以，大部分户主考虑到钱太多都不愿意。因为考虑到如果房子交易有房产证会更方便，所以想请问了解这方面的专业人士解惑答疑：
房管局这样的说辞是否有依据？
另外，能否更有利于我们的方式将房产证办下来？
如果不办房产证，在以后的拆迁和交易中会存在哪些问题？
谢谢！

Answer 1

第一、土地证只有一个大证，必须进行按户分割，然后才能进行各户办理各自的房屋产权证；
第二、如果这32户已经取得了房屋的所有权只是没有办理登记，房管局方说要求按照现在商品房的一平米多少的价格来办理，这是荒谬的，他们最多依法收一定的手续费，却要求按商品房价格收取，这不等于房子是他们的，现在你们买么，极其荒谬；
第三、集中办理可能是房管局怕麻烦，按照现在商品房的一平米多少的价格来办理不可能的；
第四、如果没有房产证，就无法证明房屋是你们的，自然没人愿意买你们的房屋。

Answer 2

我把你的顺序颠倒一下，便于分析。
“房管局这样的说辞是否有依据？”集资房在不影响整体规划的前提下，有可能转成商品房。
所谓的集资房与商品房的区别，主要是没有经过规划部门和土地房管部门的批准，私下建的。
规划部门要先把用地的性质变更，把原来的农用土地或工业用地改变为商品房用地。
土地房管部门按照集资房的实际面积，收取土地出让金，再将大的土地使用证分割成小的。
所以，“必须集体统一全部办，才给办”，否则“大的土地使用证”就无法分割了。
绝对不能同时出现两种状态的房产的。
至于“更有利于我们的方式将房产证办下来”，没有捷径。这是一项很大的工程，有一户人家不合作都办不成。
“不办房产证，在以后的拆迁和交易中会存在哪些问题”？没有房产证，就没有保障。
没有经过政府批准而盖的“集资房”，可以说是违章建筑，是不受法律保护的。
一旦以后拆迁，因为集资房的一手买卖，小业主都是和“大的土地使用证”的所有权人（或单位）——也就是相对意义上的大业主签的合同。理论上说是可以不赔给小业主的，可以只对大业主。这方面也不用太过担心，现在全国有很多集资房，购买的人群虽然是弱势群体，政府在维稳的前提下，不会忽略他们的权益的。
说到以后的交易，因为没有房产证，有些人不愿意买。也有愿意买的，说明情况，两相情愿，签订合同就行。

Answer 3

你好：建议您办房产证，否则房子在以后的拆迁和交易中会存在很多的不便。
我赞同 法律专家毓政苑的回答。