文前提要：在一次又一次的政策打压下，卖盘汹涌而买盘稀少，二手房交易量的严重萎缩不仅打乱了房产投资客们原先的如意算盘，更让一场资金链的危机向他们步步紧逼。曾经得意于用少量资金撬起多套房产，如今沉重的还贷压力反过来成为自 缚的"茧"。无法快速变现的弱点再次证明了房产投资的风险所在，也击中了房产投资者的致命"软肋"。
文 本刊记者 王玥
曾经是"五陵年少争缠头"，如今是"门前冷落车马稀"，上海二手房市场上近期经历的变化让人联想起白居易的《琵琶行》中那位落寞的歌女。如果用专业一点的术语来表达，则是二手房交易量严重萎缩。
"我在浦东花木地区的一套80平方米的房子，5月份挂牌以来居然连一个来问的人都没有。本来面积小的房型可是很抢手的呀。"房产投资客徐先生近日向记者抱怨说。来自权威机构统计则显示，整个4月，上海二手房成交约为1.4万套，比3月最高成交量近2万套缩水了近三成，而5月份1.1万套的成交量又比4月减少了二成左右，包括上房置换、21世纪不动产、中原、博邦等在内的沪上大型品牌中介商业务量普遍锐减二成以上，另一部分中介商业务量损失了超过五成甚至更多。6月份以来，成交量倒不见有回暖迹象。
成交量的剧减一方面逼着以"交易"为生的中介门店不断关门，媒体上"平均每天有30家中介门店关门"之类的消息不断跃入眼帘，另一方面，它也让以"转手交易"为财源活水的房产投资客感到窒息，因为一场资金链的危机正在向他们步步紧逼。
房产投资流动性差
最近，记者不断听到有投资客因为资金链紧张而急于降价抛房的消息，也有人因为不愿意降价抛房而不得不承受着每月上万元的还款压力，还有房产中介的店长因为中介关门而一时成为"失业人员"，一方面没有了收入来源，另一方面却仍得面对每月数千元的银行还款，资金吃紧的感受想必是一种煎熬。
据报道，上海法院今年1～5月共受理了1000件银行起诉个人房贷纠纷的案件，其中有不少是因为没有按时还款，银行方面多次催缴无效而诉诸法庭。虹口区法院立案庭庭长黄凯在接受记者采访时也表示，近期遇到一些案例也是房产投资客因为房子抛不掉而造成资金吃紧，每月一、两万元的还款压力大大超出个人的收入，所以只能拖欠银行贷款，银行方面只得一边尽力催缴一边准备起诉。他认为，这和当前楼市调控后交易清淡、成交困难有一定的关系。
其实，只要仔细想一想，这种情况的出现是必然的。因为同股票、债券等相比，房产投资的流动性较差，这在牛市买盘汹涌时可能会被掩盖，因为随时都可以很容易地找到买家，但到了楼市下跌而买房者大多不愿出手时，"变现难"这一弱点就暴露无疑了。
玩过房子的人都知道，炒房讲究的是"以小博大，快速出手"。以小博大指的是以资金较少的首付款撬动资金较多的总房价，首付越少，资金的杠杆作用越大。而快速出手则指的是在较短时间内买进卖出，赚取差价。然而如果在这个流程中出现了一点点的偏差，比如资金博得很大，却又出不了手，就难免会陷入资金链的危机中。
每个环节都在考验资金实力
在过去的几年里，上海的一些投资客中流行着这样一个投资规律：春节期间，市场回落；进入三月，行情转好；到五月，传统的销售旺季来临；到了"金九银十"，更是涨势喜人，于是按照"春节买入，十月抛售"的手法，短短8个月，一套120万元的中档房在市场上一进一出，就能赚到30万元左右的差价。
然而，今年3月以来，密集出台的宏观调控措施让不少人的如意算盘落空了。同样120万元的中档房，买房成本将大幅提高。第一笔是首付款，起码拥有两套房的投资者，其首付款将由原来的三成36万元变成了现在的五成60万元，首期投入增加了整整30万元；第二笔是契税，按照上海市政府最近出台的细则，普通住房需缴纳1.5％的契税，如果是非普通住房，3％的契税就是3.6万元。第三笔是房贷利息，假设同是贷款五成20，若以3月17日以前5.31%的年利率计算，按照等额本息还法，每月还款额约为4131元，而以6.12%的利息计算，每个月还贷约为4340元，两者相差209元。
卖房支出也在增加。倘若一年内抛售，总价5%的营业税标准将蚕食卖出总房价（假设涨幅为25%）的7.5万元；一年内转按揭停止办理，又要求投机客一次性拿出57.5万元资金（已经还掉了10个月的贷款，其中已还的本金共计约2.5万元）还清剩余贷款，在20天沉默期后才能买卖；一年内提前还贷，还要求投机客交纳一笔违约金，以工行为例，这笔数额将是剩余贷款余额的5%，即2.875万元。投资成本一下子提高了10.375万元。
买入时资金的门槛提高，卖出时的利润空间在缩小（至少要有8％以上的收益才有利可图），而持房期间每月的还款额也在增加。可以说，在房产投机的每一个环节，都是资金实力的考验。而现在，流动性的难题更是拉紧了资金链条之间的接缝，随时都会有绷断的可能。
每月还贷加大现金压力
有人或许会说，降点价把房子卖了不就解决问题了吗？此言不差。可是想想看，如果你是今年年初以15000元/平方米买的房子，现在的市场行情是12000元/平方米，你肯轻易出手，承认自己短短几个月里亏损几十万元吗？如果你坚定地看好后市，认为经过短时间的调整后房价仍会向上，你肯现在就匆忙降价出手吗？更何况，你忍痛半天报出的"低价"，就一定有买房的人认可和接受吗？到各处的房产中介转转就知道，如今有人"断臂扼腕"降价抛售，也有不少人在"宁死不屈"地捂着等，甚至不惜让银行把房子拍卖了也不愿降价出售。
一位房产投资客去年底购买了闵行区一楼盘，购入的单价为每平方米5000元左右，眼看着市场行情不断走高，他的心理价位也一路攀升。当周边一手房突破万元大关时，他的价格底线是9000元／平方米。可是现在这个区域的价格已经大幅下降，但他执意要按这个价位脱手。挂牌了很长时间都没人接盘，他自己却承受不住资金压力，无力还银行按揭了。在催讨贷款无效之后，银行决定向法院提起诉讼，最后对那套申请贷款的房产进行拍卖。结果呢，这套房产以总价40多万元拍卖成交，折合单价也就是当初他的购入价即5000元／平方米左右。折腾了半天，他不仅当了被告惹了官司，还白白负担了利息、税费等，真是竹篮打水一场空。
也许有人会说，把房子出租了不就有了现金流吗？事实上，在一些试图通过"以租养贷"来避风头的投资客身上，现金流的不断萎缩也让他们度日如年。许先生今年2月底以16500元/平方米购买了联洋的两套房子，总价达到400多万元，他在首付了四成后每月的还款额也达到了17000元。本来他想抬高至18500元/平方米抛出的，可一系列的宏观调控政策袭来，房子出不了手，只能转而出租。然而，两套房子只出租了一套，月租金收入不过7000元左右，这样一来，他每个月还得倒贴10000元，差不多把自己的月工资收入都贴进去了。一天天看着房子在不断侵蚀自己的"老本"，许先生愁眉苦脸，尤其是想到明年房贷利率还要上调，每月还款额增加，他更是急得上火了。
这样的例子实在是不胜枚举，尤其是一些房产投资客因为前几年猛赚一笔尝到了甜头，此后将更多的资金投入到房产中，高位买进后手上捂着一大把的房子而又未能顺利抛出，这些人如今真要"火烧眉毛"了。
投资时勿忘"现金为王"
其实只要想想，为什么庞大的德隆系会在短时间内轰然倒下，为什么刘殊威一篇600字的文章就能让蓝田股份土崩瓦解，你就可以知道资金链断裂的致命伤害。
对于个人而言，过度的负债同样会带来沉重的资金压力。我们一直建议个人在买房时，每月的还款负担不要超过月收入50％的上限，而实际上，在这几年进行房产投资的热潮中，很多人不仅追求最大限度的贷款，甚至为了获得短期的差价而拼命贷款。或许在他们赚得喜笑颜开时会忽略一时的资金压力，但是市场有涨总有跌，成交难一下子击中了他们的"软肋"，资金链断裂的风险更是与日俱增。
尽管目前尚没有出台个人破产法，但是个人的资金链一旦出现问题，不能按时还贷，很快就会被列入银行的"黑名单"，今后也将失去再投资的机会。更可怕的是，如果房价下跌到一定程度，今天的现金流危机很可能导致明天的负资产，你就一辈子替银行打工而不得翻身了。想想钟镇涛1996年大手笔借款置下5处豪宅的潇洒，再想想他2002年因欠下2.5亿元债务无法偿还而宣布破产时的难堪，房地产市场的风险之大由此可见一斑。
"现金为王"，这是所有成功企业和投资者的一句至理名言。在做任何投资之前，除了要考虑利润之大小外，还要保证自己有足够的现金流周转，这才是杜绝资金链危机的根本所在。
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