营改增之前，业主扣押的质保金是要给业主全部开发票并交税。
现在，看文件：国家税务总局公告2016年第69号第四条规定：“纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。”
现在业主扣除你的质保金，你可以不开票给他，等到两年质保期过后，业主把质保金退给你，你再开发票，那时才产生增值税纳税义务时间。
可是营改增之前，营业税法规定，质保金扣掉的必须全部开票给业主，不能差额。
此处上面文件讲的是未开票的，如果业主要你开票，导致两种开票行为：
第一种，我们在工程结算的时候，给业主开发票，如果业主能够抵扣增值税进项税，那么开专票，否则开普票，比如政府工程，业主是政府，盖学校，业主是教育局，政府不用抵扣，那就开普票。
第二种，等到以后收到质保金了再开票，质保金一般是5%，这样就延缓了质保金所对应的增值税的纳税义务时间。这样的话，尽量争取质保金按照第二种开票。
跟业主签合同，包括总包与分包签合同，票争取在收到了质保金返还后再开票，但是房地产企业例外，房地产公司土地增值税清算，质保金没有发票不能扣除，所以你们工程结算，一般房开公司扣除你们的质保金要全部开票给他。业主是非房开，争取质保金扣掉的部分，以后付款了再开票，需要在合同中写清楚。
质保金如果以后我们再开票，怎么做账？
财政部《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）的规定：按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目。
所以质保金，业主是非房开的情况下，质保金的纳税义务时间是在业主退给你质保金的时候，会计上跟业主结算，质保金要进工程产值，要确认收入，所以会计上的收入会比税法上的收入更早。
因此质保金如何做账？通过一个案例来说明：
例如，某业主与建筑总承包方进行工程进度结算，结算价为1000万元（含增值税），业主支付900万元（含增值税）给施工企业，扣押施工企业质量保证金100万元（含增值税）。如果建筑施工企业就业主扣押的质量保证金100万元，向业主开具11%的增值税普通发票的情况下，建筑施工企业的会计核算为：
借：其他应收款——应收业主扣押质量保证金 100万元
贷：工程结算[业主扣押质量保证金÷（1+11%）] 90.09万元
应交税费——应交增值税（增值税销项税）[发包方扣押质量保证金÷（1+11%）×11%] 9.91万元
如果不开票，等到以后再开票，账是这样做的：
如果建筑施工企业就业主扣押的质量保证金100万元，没有向业主开具11%的增值税普通发票的情况下，建筑施工企业的会计核算为：
借：其他应收款——应收业主扣押质量保证金 100万元
贷：工程结算[业主扣押质量保证金÷（1+11%）] 90.09万元
应交税费——待转销项税额[发包方扣押质量保证金÷（1+11%）×11%] 9.91万元
等到质保金退给你，再开发票给他。
质保期过后，施工企业收到业主支付的质押金、保证金时，施工企业的会计核算：
借： 应交税费——待转销项税额[业主扣押质量保证金÷（1+11%）×11%] 9.91万元
贷：应交税费——应交增值税（增值税销项税）[业主扣押质量保证金÷（1+11%）×11%] 9.91万元
因此，我们在签总承包合同的时候，必须要有相应的质保金条款。
该条款必须明确注明：发包方扣押的质量保证金部分，施工企业不开具发票；当质保期过后，施工企业收到发包方支付的质量保证金时，
1）选择一般计税方法计征增值税的施工企业开具11%税率的建筑服务业的增值税专用发票（当业主能够抵扣增值税进项的情况下）或增值税普通发票（当业主不能抵扣增值税进项税的情况下）；
2）选择简易计税方法计征增值税的施工企业开具3%税率的建筑服务业的增值税专用发票（当业主能够抵扣增值税进项的情况下）或增值税普通发票（当业主不能抵扣增值税进项税的情况下）。
这适用于非房开企业才能操作，延长了资金的交税时间，而房开公司一定会要求你开发票。
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