一、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。 2、 承接项目时， 对物业共用部位、 共用设施设备进行认真查验， 验收手续齐全。 3、客户服务场所工作时间不少于 8 小时，其它时间设置值班人员。设置并公示 24 小时服务电话。 4、24 小时受理业主或物业使用人报修。急修 20 分钟内到现场处理，一般修理 1 天内完成（预约除外） 。 5、对业主或物业使用人的投诉在 2 天内答复处理。 6、
住宅小区项目经理应具有物业管理师资格， 有 4 年以上的物业服务工作经验， 并有 2 年以上小区项目经理任职经历。 7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布 2 次服务资金的 收支情况。 8、能提供五种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、短时间内 存放物品、邮件收发、信息咨询等。 9、每年开展 3 次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。 10、每年的沟通面不低于小区住户的 80%，每季至少 1 次征询业主对物业服务的 意见，满意率达 90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回 访率达 90%，处理率达 90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务 1、房屋管理 （1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰 装修管理办法、户外设置物管理规定等
规章制度。 （2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 （3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元 （门） 、户门标号标志明显。 （4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。 （5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无 明显污渍，使用安全。 （6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无
安全隐患 或破损。 （7）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。 （8）建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 （9）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委 员会和有关部门。 2、维修养护 （1）巡查 物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： ——每年 1 次观测
房屋结构， 发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检 测评定； ——每季检查 1 次墙体、墙面； ——每年检查 2 次顶棚； ——每年检查 2 次楼梯、扶手； ——每年检查 2 次屋面保温隔热层、防水层； ——每年检查 2 次天台扶栏、公共防盗网； ——每年检查 2 次散水坡、雨檐台、
连廊； ——每年全面检查 2 次楼板、地面砖； ——每年检查 2 次通风口； ——每月巡查 1 次小区各标识； ——每 2 周全面检查 1 次公共门窗； ——每 2 周巡查 1 次路面、侧石、井盖等； ——每 2 周巡查 1 次围墙； ——每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每 2 周巡查 1 次室外健身设施、儿童乐园。 （2）维修服务 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用 中支出的维修项目在 2 日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计 划或专项维修资金使用计划， 并于 2 日内向
业主委员会提出书面申请，根据业主 大会的决定组织维修。 3、装饰装修管理 （1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰 装修企业签订装饰装修管理服务协议， 告知业主或物业使用人装修须知和注意事 项。 （2）装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违 规装修， 影响房屋外观、 危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象 的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并 在物业管理区域内公示。 （3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事 人按照约定处理。 （4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施， 在 2-3 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在 2-3 日内清运。 三、共用设备设施运行、维修、保养服务 1、供配电 （1）总
配电室专人值守，每 4 小时检查 1 次设备运行状况，对主要运行参数进 行查抄； 具备无人值守条件的配电室每日检查 1 次，用电高峰时期适当增加巡视 次数；其它低压配电室每 2 周巡查 1 次。 （2）高低压配电柜、变压器每年 1 次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝 缘工具进行打压检测。 （3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等 小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 （4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。