民国8～26 年是近代建筑业在上海发展到高峰的阶段。出现了大型百货公司、大型饭店、高级影剧院，以及花园洋房、高层公寓。这一时期欧洲现代运动波及上海，从古典主义转向现代主义，钢框架结构在高层成为主要的结构方式。民国12年所建的汇丰银行大厦，民国14年所建的海关大楼标志着西方复古主义的顶峰。民国23年建成的国际饭店，保持远东最高建筑的纪录达48年之久，是现代派代表性建筑。这一阶段还有一批“大上海计划”建筑，国民党上海市政府自20年代筹划，民国20 年动工，民国23年初步完成。30年代还出现了诸如大新公司和外滩中国银行大楼等中西合璧的建筑。这类成功的建筑多为中国建筑师设计。
民国26～38年，近代建筑业在上海处于停滞阶段。日军炮火给上海建筑造成了空前的灾难。抗日战争胜利后，由于国内战争，上海重大的建筑工程处于停顿状态。
殖民地半殖民地社会性质形成了上海近代建筑分布的特点。沿黄浦江一带集中了近代行政、商业和金融业建筑；以跑马厅为中心形成了南京路、淮海路、福州路、金陵路和西藏路的商业建筑；向西沿苏州河、向东沿黄浦江汇集着许多工业建筑；高级住宅主要集中于西区，这是20年代后租界扩张的结果。上海的华界区域，如闸北、沪南和浦东等地有大量的棚户、简易木屋和平房。据民国36年统计，旧上海共有棚户5万余户，解放前夕，全市100户以上的棚户区有322处，13万间,18万户，居住着近100万人口。
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