作者 | 猫叔
这篇文章，主要是关于买房方面的一些硬核知识。给计划买房的小白做一个基础科普。
争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。
1
关于买房，我有两条最诚恳的忠告
做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。
你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。
很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重—— 连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。
另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途—— 好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?
说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?
买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。
所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。
想要买房发财之前，请问一问自己：
你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？
你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？
你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？
所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：
1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。
2、请永远记住第一条。
2
小白买房的三个原则
接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。
根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：
不看新房看二手
不看环线看产业
不看洼地看产品
我们一条条来分析。
不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。
北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。
这里简单科普下我国的住宅史，从建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。
1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。
经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。
在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。
不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。
那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。
对于单身、刚结婚的首次置业人群来说， 优先选择五环、六环的临铁新房。 以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。
这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。
在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。
请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。
很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？
我是真心不建议买的。
这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，接盘的人也少，即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过，将来要置换的时候，卖给谁呢？
所以首套房你至少选择个临铁的新房，至少地铁能为这里带来人气，有了人气商业、教育才会更快的发展。卖房的话有人接盘，就算不卖也可以考虑出租。是个进可攻退可守的稳健策略。
（实在没钱只能买远郊新房的当我没说，我也确实不能借给你钱买房对吧，杠精退散）
对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。
这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。
说到二手的坑，以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史，我可以说个三天三夜不重样。奇葩卖家就不说了，遇到业务不熟练、人品差的中介，真的会把人坑死。
为了不被业务不熟练的中介忽悠，接下来猫叔就科普一下，二手房需要注意的最基本的问题。
3
二手房，手把手教你通关
买二手房，首先要弄清楚两件事：净首付多少？能贷款多少？
稍微懂一些买房知识的朋友都知道，新房和二手房总价相同的时候，二手房要交的首付，比新房高很多。
这是因为，除了购房首付外，还有 税费和中介费 两个大头。
即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。
坑爹的是，很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。在买房过程中，买家比计划多付钱的例子比比皆是。
关系到钱的问题，必须自己亲历亲为。
接下来，我细致的为大家讲讲二手房的税费问题，并说明购买策略。
1、在需要降低税费的情况下，优先购买次序为，
满五唯一＞满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一＞不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）
我们看看，买一套房子，到底为国家做了多少贡献。
二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。
a/首先你逃不掉的是契税。只要有交易，契税就必须交。
首套购房：90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%
二套购房：税率3%；
如果你要买的房子房产证登记年限满五年（或者是契税完税发票填发的日期满五年），且是业主在北京的唯一住房，那么你只需要交契税，国家就不额外薅羊毛了。
b/ 如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况，个税=网签价*1%
绝大多数情况，个税还是按照差额的20%来算，看到这里你是不是要吐血了？
c/先别吐血，如果你要买的房子，连两年都还没满，不仅要交契税、个税，还要再被薅一把羊毛——增值税。估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。
从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。
至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。
2、需要降低税费的情况下，优先购买次序为
普通住宅＞非普通住宅
已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞ 一类经适房（2008年4月11日后满五年的）
先来说，普通住宅和非普通住宅。
主要区别如下：
虽然北京绝大部分住宅都不符合以上标准。但对于购买力在486万总价以下的群体来说，如果遇到了普通住宅，还是很值得买的。
普宅和非普宅对比，主要有两个优势：
1是首付成本低。
普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。
2是税费低。
除了非普的税费有可能要比普宅高之外，主要大的税费差距在于 满两年后，普宅不用交增值税，非普依然需要交增值税。
增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %
举个例子来说，因为通州副中心的建设，最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意，400万这个区间，就是非普住宅了，这意味着同样是满五唯一的房子， 买了总价400万的非普住宅，不仅首付要多交5%，增值税也要多交20万左右。
请注意，如果网签价控制在374万以内，可以少交首付、少交税。
此外，由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种各样的政策类住房，这类房产除了上述需要交纳的税费之外，还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。
已购公房：
老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。
至于土地出让金，也就一平几十块钱的样子。简直太友好了。
我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房，税费低贷款高，是很抢手的房源。
经济适用房：分为一类经济适用房，二类经济适用房。
一类经济适用房 ，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。
需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；
比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。
二类经济适用房， 包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易， 同样按照普通住宅标准计算 ，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。
潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外，还有很多房源不满五唯一，需要交差额20%的个税。
有些房子只是看起来很便宜而已。
以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。
3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。
通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。
应对这种情况，我们怎么处理呢？
实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。
非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税， 买家往往选择做低网签价。
有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。
所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。
这里做一个总结：
买二手房优先用的两种策略：
一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。
（贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。）
另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。
PS: 真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）
当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。