【未来已来(2019) | 预见行业】抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？
引言
房地产行业高速增长的时代已经过去，整个行业环境在变，企业也在变，那么不变的是“规律”，变的是“打法”。倘若将这变化局势视作企业自己的“对手”，如何才能“以静制动”或者“以动制动”？
惊叹于碧桂园、万科、恒大取得稳居行业前三的卓越成绩的同时，我们看到企业间的分化也在不断加剧，有的企业在高速增长，有的企业相对稳健，有的企业表现却不尽如人意，甚至有的企业已完全退出……我们不禁会思考企业间的差距为何如此之大？
昨天的经历已成历史，今天和明天才更值得把握和期待。站在2019的始点，各企业对于行业和企业的未来都有怎样的展望和期许呢？为此，亿翰智库推出【未来已来（2019）】系列文章，全方位呈现企业对行业、对政策、对自身发展的一些展望和规划，主要内容包括预见行业、深谋战略、展望规模、前瞻营销、瞻望融资、统筹布局、探索多元七个方面，供业界参考。
本期摘要
房地产行业发展速度放缓，再像过去20年那种增长的黄金周期不复存在，行业由“增量时代”进入“存量时代”。在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，行业进入平稳发展的新长周期。
调控常态化，市场不确定性增加，面对这样的行业环境，无论是市场，还是企业都呈现出明显的分化特征，总是有机可寻，适者生存。坚持看好行业的未来。
1、房地产行业未来仍可期
01
黄金周期不复返，市场不确定增加，是祸亦是福
中国的房地产市场本轮长周期的繁荣已经接近顶点，行业发展速度明显放缓，目前国家出台的一系列调控政策，是为了保障房地产行业的健康稳定发展，同时，也增加了市场不确定性。短期来看，这种“急刹车”给高歌猛进的房企带来巨大的挑战。长期来看，利好房地产行业，从而利好房企。一方面，只有房地产行业未来保持在稳定的发展轨迹上，才能为房企提供良性的发展环境，以避免房地产“泡沫”破裂的风险；另一方面，中国的房地产无论是在品质还是文化管理方面都存在很大的提升空间，未来还是可以大有所为。
▼中国恒大—房地产黄金周期不再
国家在房地产行业进行一种合理的管理和调整，也就是说房地产行业再像过去20年那种增长的黄金周期没有了。
▼中国海外发展—市场不确定性增加，行业周期缩短
市场不确定性增加，行业周期缩短。在现有政策环境下，将促进房地产行业的长期健康发展，下半年内地房地产市场将保持平稳发展。
▼阳光城—行业发展速度放缓，但还是大有可为
中国的房地产行业，无论在品质还是文化管理方面与先进国家存在着较大的差距，因此，房地产还是大有可为，但不会像过去那样能够高速发展。
▼绿城中国——短期看住，长期看稳
房地产确实比较受人关注，从绿城的情况看，还是短期看住，长期看稳。随着调控的深入，今年下半年或者明年，市场下行的压力还是很大，但是长期来看，还是稳定，毕竟房地产是支柱行业。
02市场并没有很冷，“分化”一词更贴切
房地产行业高速发展的势头虽受阻，但并不悲观。大到各能级城市，小到各城市群、各城市均表现出“分化”的态势。从不同城市能级来看，一线、核心二线和强三线城市保持一定的韧性，依然受房企的青睐，而且需求依然相对旺盛。三四线城市面临的压力要大一些，但就中国目前59.58%的城镇化率来看，与发达国家相比仍有很大提升空间，红利尚存。从不同城市来看，调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响会逐步降温。
▼碧桂园—三四线城市存在压力，但坚信行业明天会更好
碧桂园始终相信地产行业的明天会更好，虽然在三四线城市的发展中，碧桂园也面临着不少的压力，但是碧桂园有经验和能力，做到均匀布局，以分摊其潜在的风险。
▼旭辉控股集团—行业进入平稳发展的新长周期，各类城市市场表现非常分化
行业进入平稳发展的新长周期，精细化时代、品牌竞争时代应运而生。各类城市市场表现非常分化，城市周期主导市场。调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响逐步降温。
▼宝龙地产—市场并没有很冷，只是区域分化比较明显
整个房地产市场并没有变得很冷，可能某些北方区域不太好，比如天津项目去化还是很慢，但长三角还可以。
03谨慎看市场，提升综合竞争能力
在我们把握了谨慎对待市场，看好房地产行业未来的大势下， 企业如何修炼穿越周期的能力？面对变局规模可能不是评判一个企业的唯一标准，而是对融资、拿地、运营等提出全面的要求。
▼龙湖集团—穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入
关于行业的未来，现在看到的行业集中度是非常明显的在向头部企业集中，但是下一步就不完全是头部企业集中的问题，就是规模在这时候不是一个绝对领先的一个重要指针，可能这时候全面的综合竞争能力是核心的，就是说投资、拿地、运营、交付的业绩和成果，以及可能在此基础上对客户的长期持续服务和投入是一个关键。还有公司有没有这种穿越周期的能力，其实对房地产来讲，穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入。
▼世茂房地产—融资环境恶劣，市场不确定性加大
现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，企业合作的机会会更多。
▼德信中国—行业短期面临一些新的不确定性，坚定看好行业的未来
近期中国国内的房地产调控确实在不断加码，但是相信政府的核心还是要房地产平稳发展，最终目的是为了房地产健康发展。所以短期内可能会存在一定的不确定性，但是中长期对中国房地产市场空间还是看好，那么于现有的政策条件下，还是会理性的对待市场，始终保持一种谨慎和乐观的态度。
2、调控以“稳”为导向，严宽有章
01“房住不炒”主基调不变
在“房住不炒”主基调不变，“三稳”作为房地产调控的主要目标不变，调控政策将持续展开，但对于房价、地价以及预期的影响不会造成大的波动。
▼万科A—行业调控预计仍将保持连续性和稳定性
下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。
▼阳光城—行业形势充满不确定性，顺势而为，品质取胜
“房住不炒”主基调未变，“三稳”目标将长期存续；“分城施策”，各地调控方向不同，以及国际国内经济形势变化，使行业形势充满不确定性。应对之策是顺应大势，主动调整适应，保持对市场的敬畏之心，发挥精准灵活优势，做好底线管理。
▼旭辉控股集团—政策以稳为主
房地产行业定位为经济稳定器，政策以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量。
▼中梁控股—房地产市场总体稳定，不会有太大的波动
中国政策对房地产的影响非常大，中央也是希望房价也好、地价也好、预期也好，还是稳定的，波动不会太大。
02严控“加杠杆”的态度坚决，但具有灵活性
国家所有的调控看似无章可循，实则思路清晰。首先，现在的调控不像以前那样不会出现任何松动的迹象，而是更加的科学、灵活，宽严并济，试图寻找某个平衡点。其次，在调控对象上，主要针对杠杆过高的房企，或者有些渠道加大了行业的杠杆，比如信托融资。
总的来说，房地产调控与“杠杆”有着密不可分的关系，资金大量流入房地产行业，在供给端，房企加杠杆投资，在需求端，居民的杠杆率抬升。国家政策调控还是看各主体的“自律性”。
▼龙湖集团—政策调控的强度部分取决于开发商的自律性
无论是政府还是开发商都在寻求属于自己的一个平衡点，这就需要开发商非常的自律，等待机会的出现。
▼龙光地产—政策调控具有针对性
目前整个地产的融资政策确实是在收紧，但仔细分析了一下，这个收紧主要针对两个方面，一是针对杠杠过高的，另一个是行业内的有些产品品类，有些渠道，它们的存在加大了行业的杠杆，比如说信托。所以这些政策是有针对性的。
▼宝龙地产—房地产调控决心可见
这次国家对房地产不能再加杠杠的态度已经非常坚决了，而且短时间内不会变。
▼深圳控股—下半年以来紧张的态势有所缓和
下半年以来，整个市场的调控的手法出现一些很微妙的变化，不像原来那样铁板一块，或者没有任何松动的迹象，无论是在调控层面、审批预售层面、消费者的情绪和银行的层面，他们或多或少的会比上半年相对比较紧张的态度有所缓和，有所变化，但并不是在政策层面出了一个明确的指引，或者窗口指导，说这块就不限购了或者不限售了，这个没有看到，只是观察到这样一些变化。
03融资收紧成共识，但优质企业相对优势凸显
4月份以来融资调控持续加码，包括信托、海外债、开发贷等融资渠道的收紧。作为资金密集型的行业，资金可谓是房企的“命门”，此次系列融资监管对于房企而言可谓“狠敲打”。最直接的影响是投资放缓，土地市场逐渐回归理性。在“不将房地产市场作为短期刺激经济的手段”的定调指引下，预计房地产银根仍会持续收紧。但是往往在“洗牌”的时候，优质企业相对优势更加明显，对于这类企业适应难度不大，而中小型企业面临更大的挑战。
▼万科A—房企融资将面临一定压力，优质企业适应难度不大
随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。应对市场该“敬畏市场，顺势而为，应时而变。”
▼融创中国—谨慎对待此次颠覆性地融资调控
这次融资端的收紧是颠覆性的、史无前例的动作。这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，一定要特别小心的对待这次的融资调整。
▼阳光城—融资监管至少持续1年时间
房地产融资监管政策越来越紧，预测这个趋势会延续1年多的时间。
▼中国奥园—房地产银根会持续收紧
在中国房地产行业“房住不炒”、“一城一策”的政策背景下，房地产银根仍会持续收紧。
▼禹洲地产—融资收紧成为行业共识
国家对整个房地产行业的融资是收紧的，尤其是今年下半年，这也是行业的一个共识。过往可能是从售价和限购方面去调控房地产业，所以现在更多是从融资方面去调。无论是前融、信托，甚至银行方面的贷款可能都卡的比较紧。
04土地市场降温，年底或将迎来投资机会
毫无疑问，此轮调控使得土地市场降温、土地价格下行的可能性比较大，但身处资金面承压的困境，很多企业放缓拿地节奏，或停止拿地，对于资金相对充裕的房企而言，是绝佳的机会。此外，销售市场也面临一定的压力，压力最大的还是三到八线城市。
▼融创中国—土地市场下行，投资需谨慎
现在的土地市场在下行的通道慢慢往下走，最低点在年底，也可能在明年，所以投资上不用着急。
▼中国金茂—下半年有获取土地的机会
很多城市今年的供地计划很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。
▼正荣地产—调控常态化，但有机可寻
下半年这一轮的调控肯定会对土地市场产生影响，土地市场一定是会往上提升。如果猜的不错的话，应该是九、十月份到年底，调控应该是比较正常，所以会利用这个机会。
▼龙光地产—土地市场会逐步降温，对优质企业是个机会
在整体政策收紧的情况下，预计未来的土地市场也会逐步降温，土地价格应该会下行，这对一些现金流非常健康，财务杠杠非常稳定的企业来说应该是个机会。
▼佳兆业集团—新房市场呈现先升后降的态势
中央和各地主管部门继续实施因城施策、分类调控的监管方式，全国大中城市新房市场交易呈现先升后降的态势。
▼融创中国—销售压力大，城市分化明显
融资难叠加销售也不行，下半年的销售压力会特别大，主要还是来自货币的压力和按揭的压力。从城市能级来看，一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为已经没有库存了，库存很小，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格都倒挂了。压力大的还是三到八线城市，主要原因是它的房价不便宜了，购买预期会逐渐发生变化，这也是因为中央的这种态度决定的。
总 结
房地产行业黄金周期不复返，行业进入平稳发展的新长周期。调控常态化，市场不确定性增加，但最终目的是保证房地产行业健康稳定发展。自古福祸相依，调控政策的持续加码，虽然给房企带来比较的大挑战，但是变局中却存在很多的机会，如土地市场降温，将迎来绝佳的投资机会。此外，企业合作的机会也在增多。
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