能买别人正在还贷款而且已租出去的二手房吗？整个交易怎么操作对购买方没有风险？

Question

我是买家，我现在看好了一处二手房，房主有房产证，但当时房主是贷款买的这套房子，贷了10年左右，目前月还款额800元左右，到现在还差7万元才还清。现在房主要出售房屋，我可以一次性付清全房款。还有一个因素是房主在近期刚刚把房子租了出去，租赁合同是一年，但房客只交了半年的房费。房主的意思是先要我出钱把他的贷款还完，然后再去办理房产过户，而且不能更改房主和现在房客的租赁合同，下半年房价不能涨钱。我现在很担心我一下子付出7万元，到最后被骗了。我和房主没有找中介。
请问：
1、一般的没有中介的交易如何操作？（有什么步骤）
2、我应该怎么与房主操作才能保证没有风险？
3、我该如何处理与房客的关系？前面与房主签的租赁合同是否继续有效？
4、房产交易中心可否提供某种中介性质的服务？

Answer 1

2.无法保证没有风险。此类交易本身就是风险交易，但可以有一些防范风险的办法：
首先合同必须内容详细，实施步骤明确，双方权责清楚，违约赔偿到位。合同最好是手写合同，双方签名盖章。
其次是你交7万元贷款时，对方的收据应该写明时间地点用途数额等，并签名盖章。
再次是其余购房资金应由银行托管，以保证这部分购房资金的安全，同时也使对方放心。
3.房客与房主签的租赁合同继续有效。
4.如果要中介，可以自己找。房产交易中心不提供此类服务。

Answer 2

1、交易部分：
存在贷款的房屋转让，这种情况在近几年是很普遍的，（96年后绝大部分的商品房都有贷款）你不用过分的担心。
你这样的情况，建议你找一家中介机构，因为涉及到7万房款用于上家的还贷，所以最好有第三方介入，对于资金安全和中介费而言，我建议你选择资金安全。
通过中介公司操作时，你可以先支付7万元房款，签订两手房买卖合同，有统一的合同格式的，只要在附加条款上注明双方的交易特点和违约责任就可以了。
房款支付给中介公司，由中介公司开具收据，由中介公司胁上家的产权证办理上家的提前还贷手续，这样钱实质上是没有经过上家，提前还款1天就能办完，办完后立即去交易中心登记交易，一旦送入交易中心你就不用担心了，因为合同和原产证都要收走的。你这是可以再付一部分现金给上家，留些余款等你拿到产证的时候再付给上家。
你可以找一家规模比较大，运作比较正规的中介公司，这样你的资金就可以得到保障了，如果上家出现问题，你的钱是交给中介的，中介承担中间方责任的。

2、关于租客
由于卖家在交易前告知你房屋有租赁，你如果要买这个房就要接受房屋的所有权力和义务，租赁合同是1年，那你就需要遵守，而且中途是不能擅自上涨租金的，你的上家可能也不太懂交易方面的法规，这一点实际上没有必要特别声明的，只要在交易合同上附租赁合同就可以了。

3、对于没有中介的交易
如果没有中介的交易，肯定是有风险的，当然像楼上回答的那样做虽然可以把交易过程记录清楚，但是如果真碰到骗子，要走到起诉这一步，对你时间和精力上肯定是不值得的。自己交易的过程和中介去交易的过程完全是一样的，请中介只是有个第三方在交易过程中平衡买卖双方的风险。

4、关于交易中心
交易中心属于政府机构，他不提供中介服务，就算有的地方交易中心的网站上提供二手房信息，但如果要买卖，还是要通过中介公司的。本回答被提问者采纳