农村住房拆迁补偿
家在黑龙江的一个小镇上，近期得知家里要进行“棚户区改造”，房产证是我爸的名字。不知道能补偿多少？砖瓦结构的60平米，还有一个20平米的砖瓦小房子，据评估说小房子按照10平米计算，共计70平，按照一比一的比例赔偿。。。请问合适吗？父亲还有城镇最低生活保障证，能否多给啊？这个比例能谈吗？最多能谈到多少？？ 能不能详细说明下
第1个回答 2011-04-02
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盛廷版《不动产征收与搬迁法》亮点
文章来源：本站 作者：本站 发布日期：2010年12月25日
亮点一：对权益保护主体予以扩展
第一条 为了规范不动产征收与搬迁活动，保障不动产权利人的合法权益，促进国家公共利益的实现，根据宪法，制定本法。
现行拆迁条例规定的权益保护主体是房屋所有权人与租赁房屋承租人，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案规定的权益保护主体也限于前两者。而实践中，无论是征收搬迁，还是协议搬迁（也就是通俗意义上的商业开发），除了房屋的所有权人、租赁房屋的承租人的权益需要法律明确保护，房屋的共有权人、用益物权人、担保物权人的权益也是需要保护的。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》中以统领法律条款全文的方式使用了“不动产权利人”这样一个法律概念，实现权益保护主体的扩展。
亮点二：一并解决国土与集土以及地上附着物、建筑物的征收问题
第二条第一款 为了公共利益的需要，对集体土地及其附着物、建筑物进行征收、搬迁，对国有土地上建筑物实行征收、搬迁，适用本法。
第九条 为了公共利益，县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门可以对集体土地所有权、国有土地使用权以及集体土地与国有土地上的不动产实施征收活动，并依照本法规定对不动产权利人进行补偿。
法律应当对财产进行平等对待，因此，在解决国有土地使用权的征收以及地上不动产的征收这一问题的同时，也有必要规制集体土地所有权的征收以及地上不动产的征收。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案没有将集体土地与集体土地上不动产的征收与搬迁问题规定进来，既无法实现财产的平等对待，也无法满足实践对立法发展的需要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了完善。
亮点三：一并解决国土与集土上的房屋协议搬迁问题
第二条第二款 建设单位与不动产权利人经平等、自愿协商取得建设用地上建筑物所有权而需要进行搬迁的，适用本法的有关规定。
房屋协议搬迁的实质就是一个房地产的交易，是建设单位与房屋所有权人之间的交易，当然这个交易会涉及到土地的使用权。无论是国土上的房地产交易，还是集土上的房地产交易，单就房屋交易来说，均是房屋所有权人与建设单位之间一个平等协商的民事行为，并不存在差异。但是整体而言，二者之间确实存在差距,这个差距就是按照现有的土地管理法要求，农村的土地使用权不允许流转，因此就在源头上限制了集体所有建设用地上房屋交易协商的可能性。不过，土地管理法即将修改，因此实现集体所有建设用地的有限流转并非不可能，此时农村房屋交易协商的可能性就会出现。
另外，随着国家的发展，现阶段的新农村建设、旧农村改造等活动量大面广，如果立法不去予以规范，那么很可能出现农民利益无法得到保障的结果。而实际上，目前农村拆迁无法可依也确确实实导致了大量拆迁矛盾、流血拆迁冲突的出现。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案的基础之上，在增加国有土地上房屋协议搬迁的制度体系设计时，一并将集体所有建设用地上的房屋协议搬迁进行了制度体系设计。
亮点四：在不动产征收应当遵循的原则中增加了比例原则
第四条第一款 不动产征收应当遵循公平补偿原则、程序正当原则。如果通过其他方式能够实现征收目的，不得启动征收程序；征收所采取的措施和手段应当必要、适当。
比例原则发源于德国，是行政法上一项非常重要的原则。征收行为是国家行政权具体实行的过程与结果，有必要遵循比例原则——当有多种方式可以实现征收目的，不得启动征收程序，征收必须作为不得已的最后选择；在征收过程中，当有多种措施和手段能够达到征收目的时，必须选择对不动产权利人损害最小的手段。建立比例原则，既能有效防止不动产征收过程中多征、滥征等现象的发生，有利于节约资源，也能更好地保护公民个人权益。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中没有对行政权进行必要限制的一大体现即在于这项比例原则的缺失，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了补充设计，既完善了征收制度的合理性，也增进了征收搬迁法律规范与《循环经济促进法》的匹配度。
亮点五：明确征地与征房的从属关系与例外，增加关联征收制度
第十一条 征收农村集体土地所有权及国有土地使用权的，应当一并征收土地上附着物、建筑物。但有下列情形之一的，不在此限：
（一）土地上附着物、建筑物所有人要求迁移的；
（二）坟墓及其他纪念物必须迁移的；
（三）土地上的农作物的种类和数量与正常种植情况不相符的部分；
（四）其他法律另有规定的。
征收行为导致被征收土地的周围地块丧失原使用价值的，经不动产权利人同意的，应当一并予以征收。
房屋与土地的附着与被附着关系，在现有的拆迁条例与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中一直处于被忽略的状态。实际上，拆迁房屋也好，征收房屋也罢，都是为了取得房屋附着的土地。对这一点的忽略，将直接导致征收的一个应有之意——补偿出现只补偿或者重点补偿房屋的市值，而土地的市值、溢价等得不到补偿的方向定位，从而出现“越拆越穷”的现象。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》明确了征收行为的对象实际上是土地，而房屋的征收是一个附属结果。不过，由于实践中存在着一些征地而不征地上附着物、建筑物的例外，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在明确征地与征房的从属关系之时，也规定了几种例外情形。
另外，实践中还有这样一种情况：A地块被列入征收范围，临近A地块的B地块却在征收范围之外。A地块征收之后的用途，使得B地块的原用途丧失。例如，A、B地块原本都用做居民区，但A地块被征收后用于机场建设、核电厂修建，无疑B地块的居住用途将大打折扣甚至完全丧失。这种情况下，征收单位有义务征得B地块范围内不动产权利人的同意，一并将B地块予以征收。基于这种考虑，盛廷版《不动产征收与搬迁法》增加了关联征收制度。
亮点六：在征收决定程序中要有民众的先期参与和表决的问题
第十二条 县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门认为基于公共利益需要征收不动产的，应当报请本级人民政府组织不动产权利人的代表以及发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设、财政等有关部门，就征收项目是否符合公共利益、征收范围、实施时间等事项进行论证。
在征收决定程序中要有民众的广泛参与，并且享有表决权，从而体现程序重心前移的原则，这种做法在国外的拆迁立法中是一种成熟的做法。并且，让民众参与在征收决定程序之中，让其充分享有知情权、异议权、表决权等，可以将矛盾消化在前期阶段。现有的拆迁悲剧差不多是发生在强拆的最后阶段，其主要的原因就在于拆迁户对前期行政权的行使情况缺乏知情权等各项权利，只是被动地接受最终的行政决定结果，因此抵触情绪一直存在，积累到强拆这一最后阶段往往就会爆发。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》所设计的征收程序中的第一道环节——论证，即要有不动产权利人的代表参与，以实现民众的先期参与、表决权利。
亮点七：征收程序里面增加了两级报批制度
第十三条 根据论证结果，县级以上人民政府决定实施不动产征收项目，且拟征收不动产为下列情况时，应当报请国务院批准：
（一）不动产建筑面积在100万平方米以上的；
（二）基本农田；
（三）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（四）其他集体土地超过七十公顷的。
征收不动产建筑面积低于100万平方米的，或者（二）、（三）、（四）以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。县级以上人民政府每年最多允许2次报请省、自治区、直辖市人民政府批准征收。
征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；超过征地批准权限的，应当依照本条第二款的规定另行办理征地审批。
征收房屋的实际核心是征收土地，而且盛廷版《不动产征收与搬迁法》中也明确了征地与征房的这一从属关系，因此就必然涉及到《土地管理法》中的征地报批制度。所以，盛廷版《不动产征收与搬迁法》结合土地管理法中的有关规定，并增加新的考虑因素，设计了征收前置两级报批制度。并且，在地方征收实践中，征收35公顷耕地的项目，今天报10公顷，明天报5公顷等类拆分现象的情况并不少见，为防止地方政府将本应报批国务院的征收项目拆分，而报批省级人民政府报批，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在这个报批制度中还增加了时间与次数的限制，也就是地方政府每一年最多允许两次报请省级人民政府报批征收项目。
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征收计划预案应当在征收范围内进行公告。公告的时间不得少于30日；若征收范围较大的，公告时间不得少于60日。同时，不动产征收搬迁管理部门还应当将征收计划预案在县级以上电视台或者报纸进行新闻公告。
公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
第十六条 在征收计划预案公告期间，不动产权利人对征收计划预案存在异议的，有权向县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门申请举行听证会。
自接到申请之日起15个工作日以内，不动产征收搬迁管理部门应当视具体情形决定是否召开听证会。听证申请人所占比例超过不动产权利人总数的10%以上的，不动产征收搬迁管理部门必须召开听证会。
召开听证会的，不动产征收搬迁管理部门应当征求不动产权利人、公众和专家对征收预案的意见，并制作听证笔录。听证会后，还应当将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
第十七条 征收计划预案公告期间届满，无不动产权利人申请听证，或者依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案无重大争议的，经不动产征收搬迁管理部门报请，县级以上人民政府作出不动产征收决定。
依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案有重大争议的，由不动产征收搬迁管理部门对征收预案重新审查调整后，举行召开第二次听证会，并将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
不动产权利人、公众、专家对调整后的收计预案仍有重大争议的，由不动产征收搬迁部门报请县级以上人民政府提请上级人民政府进行审查，经审查同意，由上级人民政府作出不动产征收决定。经审查不同意，由上级人民政府作出不予征收的决定。
公共利益的不确定性导致公共利益的认定是世界性难题，列举法虽有优点，但难以穷尽，因此，在列举的同时，建立程序性的鉴别机制，是立法的必要选择。在公共利益的鉴别要素中，被征收人的合法利益的保障应作为主要的直接因素来对待，所以，征收预案作为公共利益的程序保障应有被征收人的广泛参与并享有表决权。在这个方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》做出了努力，设计了征收计划预案制度、两次听证制度，要求征收部门制作规范的征收计划预案，并在限定时期内进行张贴公告与新闻公告，而公告期间允许不动产权利人异议、申请听证，赋予征收对应的不动产权利人充分的知情权与异议权，以这种动态设计为公共利益栓上了一个安全阀。
亮点九：允许不动产权利人对征收决定进行权利救济
第十九条 不动产权利人对不动产征收决定不服的，可以自征收决定书公告之日起六十日内申请行政复议，也可以在三个月内依法提起行政诉讼。除重大公共利益与紧急情形外，复议、诉讼期间应停止不动产征收决定的执行。
第二十条 征收决定作出后，不动产征收搬迁管理部门未按征收决定的内容实施的，不动产权利人可以依法向人民法院提起行政诉讼。
“有权利必有救济，没有救济的权利不是权利。”法律规范旨在为其调整的某一领域的社会关系中的主体分配权利与义务，拆迁法、征收法都以保护被拆迁人、被征收人的合法权益为宗旨，为其设定了知情权、获得合理补偿安置等权利，且设定得比较完善。但是，我们应当假定这些权利有被侵犯的可能。而且在实际的司法实践中，权利救济的渠道不通畅，救济乏力的情形较为严重。因此，在设定这些权利的同时，更应重视公民获取权利救济的程序权利。在某种意义上来讲，权利救济大于权利。基于这项原理，盛廷版《不动产征收与搬迁法》为不动产权利人设计了针对征收决定的权利救济渠道，允许其在一定期间内复议、诉讼，而且复议、诉讼期间以停止执行征收决定为原则，以重大公共利益与紧急情形为例外，这样就能避免实践中，权利人去告但是房屋已经被拆了甚至新的房子都已经盖起来的尴尬局面。
亮点十：建立多元化的补偿方式以及不动产权利人的选择权
第二十三条 征收补偿可以实行货币补偿、房屋产权调换、以及货币与房屋产权调换结合的方式三种基本补偿方式，不动产权利人有权进行选择。
各地可根据实际情况，制定地方性法规，在不降低不动产权利人当前生活水平，并保障其长远生计的原则下，积极探索作价入股、安排就业、社会保障等多种方式，但不得限制不动产权利人的基本补偿方式的选择权。
落实征收中公平补偿原则的具体原则是，一，是被征收人的当前生活水平不降低，二是长远生计有保障。此两项具体的原则是落实民生的根本性原则，在国务院及国土资源部的文件中早有体现，但实际执行中并不理想，其重要原因在于：一，产权调换与货币补偿作为允许被征收人自由选择的成熟的补偿方式，虽易操作，但未免单一，难以实现上述原则。二，各地经济发展极不平衡，单一的补偿方式难以满足被征收人的多样化的投资受益需求、安排就业需求，加入保险的需求等等，而这些需求也是落实上述两原则的基本保证。事实上，各地已在补偿方式上进行了一些有益的探索，并取得了一些成功的经验。如能在立法中对这些成功的经验以地方性法规的形式加以固定，不失为一种可行的方法。这样做，既能实现公平的补偿原则，又能使各地结合具体情况作出适合各地的规定。
亮点十一：违法建筑要根据具体情况，区分政府与民众的过错责任
第二十七条 对征收范围内的违法建筑，依照政府过错比例进行补偿。
本法所称违法建筑，主要依据我国规划法律规范的有关规定进行认定，并具体区分以下几种情形：
（一）因城市建设规划变更使得房屋不符合规划的，不属于违法建筑；
（二）因为历史原因未通过合法程序取得权属证书，但没有违反国家强制性法律规范的，可以补办手续，不做违法建筑处理。违反国家强制性法律规范的，直接按照违法建筑处理。
违法建筑不能受到法律的保护，所以不能给予补偿，这是立法的原则，也符合法律逻辑。国务院的现行条例与草案在这个问题上都采取的一刀切的做法，只要是违法建筑就一律不予补偿。盛廷版《不动产征收与搬迁法》认为，因历史原因形成的房屋，比如一些无证房屋、自建房屋，虽然无证，构成违法建筑的要件，但不能一律不予补偿。因为造成这个情况的原因无非两个方面：一者是老百姓的过错，他们不懂法而为或者基于现实的需要而为，当然也不排除知法违法；二者则是因为政府的过错，他们对违法建筑持默许的态度，或者知道违法建筑后长时期不作为。在政府有过错或政府与民众均有过错的情况，政府应承担因其过错所给民众造成的损失。因此，对于违法建筑的补偿应当考虑这个过错责任。如此操作，会消弥不动产权利人在补偿方面的对立情绪，也符合公平原则。
亮点十二：克服评估机构的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观、公正
第三十条第二款 房地产价格评估机构，由不动产权利人以投票、抽签等方式确定。不动产征收搬迁管理部门不得限制不动产权利人选择房地产价格评估机构的范围。
我国的评估机构大部分是从原来的房屋管理部门脱钩而来，但实际上很难做到真正地脱离，有着利益上的千丝万缕的联系，因此不可能从根本上做到独立性，从而也就难以做到客观、公正。而实践中，评估机构在很大程度上是拆迁方的附庸，以拆迁方的意志为转移，以至出现对同一处房屋所进行的评估会出现三、四个评估结果。因此，新法应当以具体规定入手，克服这种先天的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观与公正。在这方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在草案的基础之上，允许在全国范围内异地委托评估公司进行评估。
亮点十三：国有土地上房屋征收须共同补偿房屋价值与土地价值
第三十一条 房地产估价的对象包括房屋和与建设用地两部分。
房屋的补偿价格根据被征收房屋的实际用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、建设标准等因素确定。
建设用地的补偿价格根据取得方式、区位价、土地溢价、开发程度等因素确定。
无论是征收搬迁，还是协议搬迁，都无可避免涉及到一个补偿的问题。按照现有的条例草案，这个补偿只涉及到房屋的价值补偿，对于土地价值的补偿则是一个极为不明确甚至是缺失的部分。实际上，征收搬迁这个活动会造成土地规划的变更或者调整。有时候，规划变更后的价格与原规划用途的价格悬殊，相差在几倍甚至十几倍的情形也是存在的。可以说，因规划调整而取得的土地升值利益与不动产权利人有着直接的关系。因此，在征收搬迁与协议搬迁活动中，应当对不动产权利人进行房屋价值与土地价值的双向补偿。而且，很多不动产权利人面对征收搬迁或是协议搬迁的时候会有地比房大的问题，这种情况下，房屋价值与土地价值的共同补偿更是尤为必要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》规定国有土地上房屋征收应当共同补偿房屋价值与土地价值，并且分别对房屋价值、土地价值的评估列明了估价因素。
亮点十四：征收集体土地实行区片综合地价以确定基本补偿标准
第三十三条 不动产征收搬迁管理部门征收集体土地实行区片综合地价确定基本补偿标准。区片综合地价应当由省、自治区、直辖市按照有利于维护农民的合法权益、同地同价、协调平衡、公开听证的原则制定，并每两年调整一次。
征收耕地的，补偿价格包括区片综合地价、青苗的补偿费及地上附着物的补偿费。
征收耕地以外的其他农用地与未利用地的，补偿价格包括区片综合地价。
征收建设用地的，应当以周边国有土地为参照，坚持同地同价、同房同价的原则，适用本法第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，结合本条第一款的规定，对征收范围内建设用地的土地补偿价格与房屋补偿价格进行评估确定。
依照本条第二、三、四款的规定尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经市级以上人民政府批准，可以增加安置补助费。
土地管理法规定的补偿标准是计划经济的产物，显然较低，不足以保护农民的利益，农民对此意见很大，这也是造成农民与各地地方政府发生冲突的根本性原因。有些地方实行了区片综合补偿价对农民进行补偿取得了较好的效果。区片综合补偿虽然不是市场价，但在一定程度上或很大程度上去接近市场价。因为在制定区片综合补偿价时，已经渗透了同地同价的理念，并考虑多重因素，进行了协调平衡。是地方政府与农民利益妥协的产物,符合当前的补偿实际，以立法的形式加以固定，有利于缓和当前的征地引发的矛盾冲突。
亮点十五：平等保护房屋所有权人与承租人的合法权益
第三十八条 征收租赁房屋，房屋上的租赁关系终止。不动产征收搬迁管理部门与被征收人、房屋承租人协商处理补偿事宜，并签订补偿协议。不能达成协议的，由征收人赔偿因被征收人与房屋承租人解除租赁关系给被征收人、房屋承租人造成的损失或负责安排原房屋承租人承租到同等条件的房屋。
第六十条 搬迁租赁房屋的，如果房屋所有权人与承租人解除租赁关系的，或者房屋所有权人对承租人进行安置的，建设单位与房屋所有权人签订补偿协议。
房屋所有权人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，由建设单位、房屋所有权人、承租人三方共同协商，签订补偿协议。
现有的拆迁条例规定房屋拆迁并不是房屋租赁关系终止的理由，这就使得从房屋承租人只受房屋租赁合同的约束。实践中，拆迁方只对房屋所有权人进行补偿，其所持理由恰恰是房屋承租人可通过租赁合同主张自己的权益。但事实上，房屋承租人在通过合同主张自己在拆迁活动中的权益时，难以获得有效的司法救济，导致权益受损。盛廷版《不动产征收与搬迁法》在征收搬迁部分，认定征收作为不可抗力能够终止掉租赁合同；在协议搬迁部分，认定租赁合同并不终止。在这种区分的基础之上，分别要求对房屋承租人补偿因拆迁所蒙受的损失、使租赁权继续得到实现。
亮点十六：强制搬迁程序应体现人性化的程序处理
第四十六条 强制搬迁的，应预先作出强制搬迁前协商通知书，听取不动产权利人拒绝搬迁的理由。这一协商期间不得少于15日。期间届满不动产权利人仍然不能自行搬迁的，再正式作出强制搬迁书面通知，强制搬迁通知应提前至少15日送达不动产权利人。
强制搬迁是征收搬迁的最后一道关口，其行使必然使得司法权与私权之间的对立上升到极致，从而就会使得一种天然的矛盾产生。为了将这种矛盾降低到最小化，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在强制搬迁方面设计了两道程序，其一是不低于15天的强制搬迁协商，在此期间积极听取被强制搬迁人的意见，听取他们的困难，并尽量帮助其解决困难；其二，前一人性化的程序仍然未能使不动产权利人自行搬迁时，再启动强制搬迁程序，并至少提前15天通知不动产权利人。如此操作，既能做到强制搬迁前的人性化处理，也能在强制搬迁到期日时落实强制搬迁，维护法律文书的绝对权威。
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盛廷版《不动产征收与搬迁法》亮点
文章来源：本站 作者：本站 发布日期：2010年12月25日
亮点一：对权益保护主体予以扩展
第一条 为了规范不动产征收与搬迁活动，保障不动产权利人的合法权益，促进国家公共利益的实现，根据宪法，制定本法。
现行拆迁条例规定的权益保护主体是房屋所有权人与租赁房屋承租人，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案规定的权益保护主体也限于前两者。而实践中，无论是征收搬迁，还是协议搬迁（也就是通俗意义上的商业开发），除了房屋的所有权人、租赁房屋的承租人的权益需要法律明确保护，房屋的共有权人、用益物权人、担保物权人的权益也是需要保护的。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》中以统领法律条款全文的方式使用了“不动产权利人”这样一个法律概念，实现权益保护主体的扩展。
亮点二：一并解决国土与集土以及地上附着物、建筑物的征收问题
第二条第一款 为了公共利益的需要，对集体土地及其附着物、建筑物进行征收、搬迁，对国有土地上建筑物实行征收、搬迁，适用本法。
第九条 为了公共利益，县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门可以对集体土地所有权、国有土地使用权以及集体土地与国有土地上的不动产实施征收活动，并依照本法规定对不动产权利人进行补偿。
法律应当对财产进行平等对待，因此，在解决国有土地使用权的征收以及地上不动产的征收这一问题的同时，也有必要规制集体土地所有权的征收以及地上不动产的征收。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案没有将集体土地与集体土地上不动产的征收与搬迁问题规定进来，既无法实现财产的平等对待，也无法满足实践对立法发展的需要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了完善。
亮点三：一并解决国土与集土上的房屋协议搬迁问题
第二条第二款 建设单位与不动产权利人经平等、自愿协商取得建设用地上建筑物所有权而需要进行搬迁的，适用本法的有关规定。
房屋协议搬迁的实质就是一个房地产的交易，是建设单位与房屋所有权人之间的交易，当然这个交易会涉及到土地的使用权。无论是国土上的房地产交易，还是集土上的房地产交易，单就房屋交易来说，均是房屋所有权人与建设单位之间一个平等协商的民事行为，并不存在差异。但是整体而言，二者之间确实存在差距,这个差距就是按照现有的土地管理法要求，农村的土地使用权不允许流转，因此就在源头上限制了集体所有建设用地上房屋交易协商的可能性。不过，土地管理法即将修改，因此实现集体所有建设用地的有限流转并非不可能，此时农村房屋交易协商的可能性就会出现。
另外，随着国家的发展，现阶段的新农村建设、旧农村改造等活动量大面广，如果立法不去予以规范，那么很可能出现农民利益无法得到保障的结果。而实际上，目前农村拆迁无法可依也确确实实导致了大量拆迁矛盾、流血拆迁冲突的出现。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案的基础之上，在增加国有土地上房屋协议搬迁的制度体系设计时，一并将集体所有建设用地上的房屋协议搬迁进行了制度体系设计。
亮点四：在不动产征收应当遵循的原则中增加了比例原则
第四条第一款 不动产征收应当遵循公平补偿原则、程序正当原则。如果通过其他方式能够实现征收目的，不得启动征收程序；征收所采取的措施和手段应当必要、适当。
比例原则发源于德国，是行政法上一项非常重要的原则。征收行为是国家行政权具体实行的过程与结果，有必要遵循比例原则——当有多种方式可以实现征收目的，不得启动征收程序，征收必须作为不得已的最后选择；在征收过程中，当有多种措施和手段能够达到征收目的时，必须选择对不动产权利人损害最小的手段。建立比例原则，既能有效防止不动产征收过程中多征、滥征等现象的发生，有利于节约资源，也能更好地保护公民个人权益。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中没有对行政权进行必要限制的一大体现即在于这项比例原则的缺失，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了补充设计，既完善了征收制度的合理性，也增进了征收搬迁法律规范与《循环经济促进法》的匹配度。
亮点五：明确征地与征房的从属关系与例外，增加关联征收制度
第十一条 征收农村集体土地所有权及国有土地使用权的，应当一并征收土地上附着物、建筑物。但有下列情形之一的，不在此限：
（一）土地上附着物、建筑物所有人要求迁移的；
（二）坟墓及其他纪念物必须迁移的；
（三）土地上的农作物的种类和数量与正常种植情况不相符的部分；
（四）其他法律另有规定的。
征收行为导致被征收土地的周围地块丧失原使用价值的，经不动产权利人同意的，应当一并予以征收。
房屋与土地的附着与被附着关系，在现有的拆迁条例与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中一直处于被忽略的状态。实际上，拆迁房屋也好，征收房屋也罢，都是为了取得房屋附着的土地。对这一点的忽略，将直接导致征收的一个应有之意——补偿出现只补偿或者重点补偿房屋的市值，而土地的市值、溢价等得不到补偿的方向定位，从而出现“越拆越穷”的现象。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》明确了征收行为的对象实际上是土地，而房屋的征收是一个附属结果。不过，由于实践中存在着一些征地而不征地上附着物、建筑物的例外，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在明确征地与征房的从属关系之时，也规定了几种例外情形。
另外，实践中还有这样一种情况：A地块被列入征收范围，临近A地块的B地块却在征收范围之外。A地块征收之后的用途，使得B地块的原用途丧失。例如，A、B地块原本都用做居民区，但A地块被征收后用于机场建设、核电厂修建，无疑B地块的居住用途将大打折扣甚至完全丧失。这种情况下，征收单位有义务征得B地块范围内不动产权利人的同意，一并将B地块予以征收。基于这种考虑，盛廷版《不动产征收与搬迁法》增加了关联征收制度。
亮点六：在征收决定程序中要有民众的先期参与和表决的问题
第十二条 县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门认为基于公共利益需要征收不动产的，应当报请本级人民政府组织不动产权利人的代表以及发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设、财政等有关部门，就征收项目是否符合公共利益、征收范围、实施时间等事项进行论证。
在征收决定程序中要有民众的广泛参与，并且享有表决权，从而体现程序重心前移的原则，这种做法在国外的拆迁立法中是一种成熟的做法。并且，让民众参与在征收决定程序之中，让其充分享有知情权、异议权、表决权等，可以将矛盾消化在前期阶段。现有的拆迁悲剧差不多是发生在强拆的最后阶段，其主要的原因就在于拆迁户对前期行政权的行使情况缺乏知情权等各项权利，只是被动地接受最终的行政决定结果，因此抵触情绪一直存在，积累到强拆这一最后阶段往往就会爆发。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》所设计的征收程序中的第一道环节——论证，即要有不动产权利人的代表参与，以实现民众的先期参与、表决权利。
亮点七：征收程序里面增加了两级报批制度
第十三条 根据论证结果，县级以上人民政府决定实施不动产征收项目，且拟征收不动产为下列情况时，应当报请国务院批准：
（一）不动产建筑面积在100万平方米以上的；
（二）基本农田；
（三）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（四）其他集体土地超过七十公顷的。
征收不动产建筑面积低于100万平方米的，或者（二）、（三）、（四）以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。县级以上人民政府每年最多允许2次报请省、自治区、直辖市人民政府批准征收。
征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；超过征地批准权限的，应当依照本条第二款的规定另行办理征地审批。
征收房屋的实际核心是征收土地，而且盛廷版《不动产征收与搬迁法》中也明确了征地与征房的这一从属关系，因此就必然涉及到《土地管理法》中的征地报批制度。所以，盛廷版《不动产征收与搬迁法》结合土地管理法中的有关规定，并增加新的考虑因素，设计了征收前置两级报批制度。并且，在地方征收实践中，征收35公顷耕地的项目，今天报10公顷，明天报5公顷等类拆分现象的情况并不少见，为防止地方政府将本应报批国务院的征收项目拆分，而报批省级人民政府报批，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在这个报批制度中还增加了时间与次数的限制，也就是地方政府每一年最多允许两次报请省级人民政府报批征收项目。
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征收计划预案应当在征收范围内进行公告。公告的时间不得少于30日；若征收范围较大的，公告时间不得少于60日。同时，不动产征收搬迁管理部门还应当将征收计划预案在县级以上电视台或者报纸进行新闻公告。
公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
第十六条 在征收计划预案公告期间，不动产权利人对征收计划预案存在异议的，有权向县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门申请举行听证会。
自接到申请之日起15个工作日以内，不动产征收搬迁管理部门应当视具体情形决定是否召开听证会。听证申请人所占比例超过不动产权利人总数的10%以上的，不动产征收搬迁管理部门必须召开听证会。
召开听证会的，不动产征收搬迁管理部门应当征求不动产权利人、公众和专家对征收预案的意见，并制作听证笔录。听证会后，还应当将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
第十七条 征收计划预案公告期间届满，无不动产权利人申请听证，或者依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案无重大争议的，经不动产征收搬迁管理部门报请，县级以上人民政府作出不动产征收决定。
依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案有重大争议的，由不动产征收搬迁管理部门对征收预案重新审查调整后，举行召开第二次听证会，并将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
不动产权利人、公众、专家对调整后的收计预案仍有重大争议的，由不动产征收搬迁部门报请县级以上人民政府提请上级人民政府进行审查，经审查同意，由上级人民政府作出不动产征收决定。经审查不同意，由上级人民政府作出不予征收的决定。
公共利益的不确定性导致公共利益的认定是世界性难题，列举法虽有优点，但难以穷尽，因此，在列举的同时，建立程序性的鉴别机制，是立法的必要选择。在公共利益的鉴别要素中，被征收人的合法利益的保障应作为主要的直接因素来对待，所以，征收预案作为公共利益的程序保障应有被征收人的广泛参与并享有表决权。在这个方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》做出了努力，设计了征收计划预案制度、两次听证制度，要求征收部门制作规范的征收计划预案，并在限定时期内进行张贴公告与新闻公告，而公告期间允许不动产权利人异议、申请听证，赋予征收对应的不动产权利人充分的知情权与异议权，以这种动态设计为公共利益栓上了一个安全阀。
亮点九：允许不动产权利人对征收决定进行权利救济
第十九条 不动产权利人对不动产征收决定不服的，可以自征收决定书公告之日起六十日内申请行政复议，也可以在三个月内依法提起行政诉讼。除重大公共利益与紧急情形外，复议、诉讼期间应停止不动产征收决定的执行。
第二十条 征收决定作出后，不动产征收搬迁管理部门未按征收决定的内容实施的，不动产权利人可以依法向人民法院提起行政诉讼。
“有权利必有救济，没有救济的权利不是权利。”法律规范旨在为其调整的某一领域的社会关系中的主体分配权利与义务，拆迁法、征收法都以保护被拆迁人、被征收人的合法权益为宗旨，为其设定了知情权、获得合理补偿安置等权利，且设定得比较完善。但是，我们应当假定这些权利有被侵犯的可能。而且在实际的司法实践中，权利救济的渠道不通畅，救济乏力的情形较为严重。因此，在设定这些权利的同时，更应重视公民获取权利救济的程序权利。在某种意义上来讲，权利救济大于权利。基于这项原理，盛廷版《不动产征收与搬迁法》为不动产权利人设计了针对征收决定的权利救济渠道，允许其在一定期间内复议、诉讼，而且复议、诉讼期间以停止执行征收决定为原则，以重大公共利益与紧急情形为例外，这样就能避免实践中，权利人去告但是房屋已经被拆了甚至新的房子都已经盖起来的尴尬局面。
亮点十：建立多元化的补偿方式以及不动产权利人的选择权
第二十三条 征收补偿可以实行货币补偿、房屋产权调换、以及货币与房屋产权调换结合的方式三种基本补偿方式，不动产权利人有权进行选择。
各地可根据实际情况，制定地方性法规，在不降低不动产权利人当前生活水平，并保障其长远生计的原则下，积极探索作价入股、安排就业、社会保障等多种方式，但不得限制不动产权利人的基本补偿方式的选择权。
落实征收中公平补偿原则的具体原则是，一，是被征收人的当前生活水平不降低，二是长远生计有保障。此两项具体的原则是落实民生的根本性原则，在国务院及国土资源部的文件中早有体现，但实际执行中并不理想，其重要原因在于：一，产权调换与货币补偿作为允许被征收人自由选择的成熟的补偿方式，虽易操作，但未免单一，难以实现上述原则。二，各地经济发展极不平衡，单一的补偿方式难以满足被征收人的多样化的投资受益需求、安排就业需求，加入保险的需求等等，而这些需求也是落实上述两原则的基本保证。事实上，各地已在补偿方式上进行了一些有益的探索，并取得了一些成功的经验。如能在立法中对这些成功的经验以地方性法规的形式加以固定，不失为一种可行的方法。这样做，既能实现公平的补偿原则，又能使各地结合具体情况作出适合各地的规定。
亮点十一：违法建筑要根据具体情况，区分政府与民众的过错责任
第二十七条 对征收范围内的违法建筑，依照政府过错比例进行补偿。
本法所称违法建筑，主要依据我国规划法律规范的有关规定进行认定，并具体区分以下几种情形：
（一）因城市建设规划变更使得房屋不符合规划的，不属于违法建筑；
（二）因为历史原因未通过合法程序取得权属证书，但没有违反国家强制性法律规范的，可以补办手续，不做违法建筑处理。违反国家强制性法律规范的，直接按照违法建筑处理。
违法建筑不能受到法律的保护，所以不能给予补偿，这是立法的原则，也符合法律逻辑。国务院的现行条例与草案在这个问题上都采取的一刀切的做法，只要是违法建筑就一律不予补偿。盛廷版《不动产征收与搬迁法》认为，因历史原因形成的房屋，比如一些无证房屋、自建房屋，虽然无证，构成违法建筑的要件，但不能一律不予补偿。因为造成这个情况的原因无非两个方面：一者是老百姓的过错，他们不懂法而为或者基于现实的需要而为，当然也不排除知法违法；二者则是因为政府的过错，他们对违法建筑持默许的态度，或者知道违法建筑后长时期不作为。在政府有过错或政府与民众均有过错的情况，政府应承担因其过错所给民众造成的损失。因此，对于违法建筑的补偿应当考虑这个过错责任。如此操作，会消弥不动产权利人在补偿方面的对立情绪，也符合公平原则。
亮点十二：克服评估机构的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观、公正
第三十条第二款 房地产价格评估机构，由不动产权利人以投票、抽签等方式确定。不动产征收搬迁管理部门不得限制不动产权利人选择房地产价格评估机构的范围。
我国的评估机构大部分是从原来的房屋管理部门脱钩而来，但实际上很难做到真正地脱离，有着利益上的千丝万缕的联系，因此不可能从根本上做到独立性，从而也就难以做到客观、公正。而实践中，评估机构在很大程度上是拆迁方的附庸，以拆迁方的意志为转移，以至出现对同一处房屋所进行的评估会出现三、四个评估结果。因此，新法应当以具体规定入手，克服这种先天的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观与公正。在这方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在草案的基础之上，允许在全国范围内异地委托评估公司进行评估。
亮点十三：国有土地上房屋征收须共同补偿房屋价值与土地价值
第三十一条 房地产估价的对象包括房屋和与建设用地两部分。
房屋的补偿价格根据被征收房屋的实际用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、建设标准等因素确定。
建设用地的补偿价格根据取得方式、区位价、土地溢价、开发程度等因素确定。
无论是征收搬迁，还是协议搬迁，都无可避免涉及到一个补偿的问题。按照现有的条例草案，这个补偿只涉及到房屋的价值补偿，对于土地价值的补偿则是一个极为不明确甚至是缺失的部分。实际上，征收搬迁这个活动会造成土地规划的变更或者调整。有时候，规划变更后的价格与原规划用途的价格悬殊，相差在几倍甚至十几倍的情形也是存在的。可以说，因规划调整而取得的土地升值利益与不动产权利人有着直接的关系。因此，在征收搬迁与协议搬迁活动中，应当对不动产权利人进行房屋价值与土地价值的双向补偿。而且，很多不动产权利人面对征收搬迁或是协议搬迁的时候会有地比房大的问题，这种情况下，房屋价值与土地价值的共同补偿更是尤为必要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》规定国有土地上房屋征收应当共同补偿房屋价值与土地价值，并且分别对房屋价值、土地价值的评估列明了估价因素。
亮点十四：征收集体土地实行区片综合地价以确定基本补偿标准
第三十三条 不动产征收搬迁管理部门征收集体土地实行区片综合地价确定基本补偿标准。区片综合地价应当由省、自治区、直辖市按照有利于维护农民的合法权益、同地同价、协调平衡、公开听证的原则制定，并每两年调整一次。
征收耕地的，补偿价格包括区片综合地价、青苗的补偿费及地上附着物的补偿费。
征收耕地以外的其他农用地与未利用地的，补偿价格包括区片综合地价。
征收建设用地的，应当以周边国有土地为参照，坚持同地同价、同房同价的原则，适用本法第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，结合本条第一款的规定，对征收范围内建设用地的土地补偿价格与房屋补偿价格进行评估确定。
依照本条第二、三、四款的规定尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经市级以上人民政府批准，可以增加安置补助费。
土地管理法规定的补偿标准是计划经济的产物，显然较低，不足以保护农民的利益，农民对此意见很大，这也是造成农民与各地地方政府发生冲突的根本性原因。有些地方实行了区片综合补偿价对农民进行补偿取得了较好的效果。区片综合补偿虽然不是市场价，但在一定程度上或很大程度上去接近市场价。因为在制定区片综合补偿价时，已经渗透了同地同价的理念，并考虑多重因素，进行了协调平衡。是地方政府与农民利益妥协的产物,符合当前的补偿实际，以立法的形式加以固定，有利于缓和当前的征地引发的矛盾冲突。
亮点十五：平等保护房屋所有权人与承租人的合法权益
第三十八条 征收租赁房屋，房屋上的租赁关系终止。不动产征收搬迁管理部门与被征收人、房屋承租人协商处理补偿事宜，并签订补偿协议。不能达成协议的，由征收人赔偿因被征收人与房屋承租人解除租赁关系给被征收人、房屋承租人造成的损失或负责安排原房屋承租人承租到同等条件的房屋。
第六十条 搬迁租赁房屋的，如果房屋所有权人与承租人解除租赁关系的，或者房屋所有权人对承租人进行安置的，建设单位与房屋所有权人签订补偿协议。
房屋所有权人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，由建设单位、房屋所有权人、承租人三方共同协商，签订补偿协议。
现有的拆迁条例规定房屋拆迁并不是房屋租赁关系终止的理由，这就使得从房屋承租人只受房屋租赁合同的约束。实践中，拆迁方只对房屋所有权人进行补偿，其所持理由恰恰是房屋承租人可通过租赁合同主张自己的权益。但事实上，房屋承租人在通过合同主张自己在拆迁活动中的权益时，难以获得有效的司法救济，导致权益受损。盛廷版《不动产征收与搬迁法》在征收搬迁部分，认定征收作为不可抗力能够终止掉租赁合同；在协议搬迁部分，认定租赁合同并不终止。在这种区分的基础之上，分别要求对房屋承租人补偿因拆迁所蒙受的损失、使租赁权继续得到实现。
亮点十六：强制搬迁程序应体现人性化的程序处理
第四十六条 强制搬迁的，应预先作出强制搬迁前协商通知书，听取不动产权利人拒绝搬迁的理由。这一协商期间不得少于15日。期间届满不动产权利人仍然不能自行搬迁的，再正式作出强制搬迁书面通知，强制搬迁通知应提前至少15日送达不动产权利人。
强制搬迁是征收搬迁的最后一道关口，其行使必然使得司法权与私权之间的对立上升到极致，从而就会使得一种天然的矛盾产生。为了将这种矛盾降低到最小化，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在强制搬迁方面设计了两道程序，其一是不低于15天的强制搬迁协商，在此期间积极听取被强制搬迁人的意见，听取他们的困难，并尽量帮助其解决困难；其二，前一人性化的程序仍然未能使不动产权利人自行搬迁时，再启动强制搬迁程序，并至少提前15天通知不动产权利人。如此操作，既能做到强制搬迁前的人性化处理，也能在强制搬迁到期日时落实强制搬迁，维护法律文书的绝对权威。
第2个回答 2019-06-11
宋聪聪律师
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第3个回答 2011-03-31
关于 农村房屋拆迁补偿标准 的具体规定如下：农村房屋拆迁土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：
1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。
2.国有土地的房屋拆迁补偿标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。
国有土地房屋拆迁补偿标准具体说来：
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，
计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
以上是对农村房屋拆迁补偿标准的具体规定。本回答被提问者采纳
1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。
2.国有土地的房屋拆迁补偿标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。
国有土地房屋拆迁补偿标准具体说来：
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，
计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
以上是对农村房屋拆迁补偿标准的具体规定。本回答被提问者采纳
第4个回答 2011-03-31
要看你在哪个地区了
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