文｜大老哥
编辑｜bis饼干
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行家简介｜大老哥，知名民间房地产行家，都市快报等多家媒体的特邀买房专家，2003年以来给上万人做过买房咨询，被誉为老百姓最贴心的买房顾问！
热门城市，房价高企，房票难得，一房难求，所以很多人就把目光转向了热门城市的周边。
这种模式到底对不对呢？
如果选择了周边城市，怎样买才最符合房地产投资的逻辑呢？
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以热门城市举例，周边谁合适做标的？
杭州楼市一房难求后，有很多投资客就把目光转向了一些周边城市。我也曾经推荐过一些城市，比如海宁，临安，绍兴、柯桥等等这样一些杭州的轻轨能够到达的城市，离杭州又比较近，当地的经济也比较发达。
最近，经常会有人问我海宁买哪里，买什么楼盘比较好。所以带着了解楼市的任务，我利用周末的时间去海宁考察了一下。
其实杭州到海宁还是挺方便的，开车一个多小时，高速公路走走也挺通畅的，高铁也蛮便捷。再加上未来轻轨的建设。整个海宁和杭州之间的联系，从交通方面来讲还是很方便。
前些年海宁著名百合花园开盘的时候我们去参观过，当时的价格便宜。后来就没有怎么去了解海宁楼市，海宁与杭州之间有轻轨规划后，今年年初我在网上了解了一下海宁很多房价还在6000―10000元／左右。
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海宁为什么有一定潜力？
海宁还是有一定潜力的，原因有二：
一二线城市的限购，导致购买力溢出到周边城市。上海和杭州购买力的溢出，拉动了海宁当地楼市。
轻轨的规划和建设，加上高速高铁等交通的高度发达也会带来一定的购房需求。
当地经济发达，特别是海宁皮革城带来了不少外来人口，加上当地拆迁，有一定的市场需求。
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在海宁，我选择去看了哪些盘？
因为时间关系，主要是看一些轻轨附近或者核心地段的楼盘――
第一站
东方都市
图片源自大老哥
浙大国际学院旁，距离轻轨站200多米。整个楼盘34万方，目前在售的19号楼房源价格在15000元／左右，需要搭售车位。整个楼盘所剩房源不多。该楼盘是海宁价格最高的楼盘之一。
因为地处新区，周边有鹃湖、浙大国际学院等规划。
这是海宁为数不多的真正的轻轨楼盘。
第二站
公元道一号
图片源自大老哥
海宁银泰商圈附近的有好几个楼盘，四季香榭、汇高百悦府、祥生钱塘院子等。虽然他们在距离轻轨站一两公里的地方，但因为商圈关系，目前价格也都在14000元／左右，不过都是尾盘，房源很少。附近唯一一个在售房源较鑫的楼盘是公元道一号，定位高端，跟东方都市齐名，干挂石材立面，价格也在14000元／上下，目前房源比较充足，也搭车位和储物间。
第三站
万城理想公馆
图片源自大老哥
位置在海宁皮革城附近，距离轻轨站1.5公里左右，距离地铁站也有点距离。楼盘只有7万方，目前在售的是2幢小高层，面积段是108方和188方，价格12000元／左右，也需要搭售车位。
第四站
卡森卫星城
图片源自大老哥
卡森卫星城距离海宁皮革城3公里左右。楼盘规模比较大，有140万方，是本地的皮革企业开发的。现在在售的主要是三期的高层和合院式的排屋，高层价格在11000－12000元／，排屋价格20000元／多。也需要搭售车位。距离轻轨站斜桥站大概1公里左右。我看了一个数据，光2月份就卖了300来套，销售量还是挺大的，不过当时价格比较低。
我还跟当地的中介和分销的朋友聊了一下，得知海宁周边楼盘还是比较多，但核心板块核心地段核心商圈的楼盘也不多。从今年3月份以来，整个海宁的楼市，销售节奏很快，销售情况比较火爆。
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对海宁楼市现状的几个观点
海宁房价今年跃升明显
像公元道一号去年年底的价格9000元／多一点，现在14000元／左右，大概涨了40%。百悦府也涨了不少，东方都市去年卖的也是9000元／多，现在14000―15000元／，可以说今年以来价格有点暴涨。
但海宁总体上价格涨幅虽然比较大，但和历史成交数据去比，涨的也不是特别多。
历史上海宁房价最高的年份是2013年，当时海宁市商品房成交的均价在9572元／。有一个买百悦府的女士讲了，她说13年底在百悦府买了一套，价格应该是在12000―13000元／左右，后来到15年下跌比较厉害，到了15年、16年价格还是处在低位。到了17年2、3月份开始涨，现在涨回14000多元／，从14年初的12000―13000元／跌到9000多元／，现在又回到14000多元／。
所以海宁的房价涨幅虽然比较大，但是和历史相比涨幅也不是太高，海宁均价最高是2013年9579元／，到了14年是8172元／，15年是8375元／，16年是8242元／。
图片截自海宁房天下
现在（2017年）新房的均价还在9000多元／，市中心区域房价在14000元／左右。所以总体上来讲上涨幅不大，只是3月份以来确实涨的比较多一点。
海宁可售房源不多
在海宁看房过程中看到这些楼盘有的建了一半，有的刚刚结顶的楼盘，但进去问了一下，基本都无房可售。可见今年以来，海宁的去化速度还是非常快的，和杭州差不多了，很多楼盘已经无房可售了。
数据显示，仅仅2016年海宁整个商品房销售量就达到18159套。
2016年海宁拍了136.57万方的土地，按照容积率2.5,100平米一套计的话，也就是2万多套房子。这样的去化量还是很快的。所以海宁一些核心地段房源比较少。
严格的限价下，搭售车位成为常态
现在海宁由于价格也受到了备案价限价的抑制，调不上去。开发商采取的普遍措施就是搭车位，有的搭一个，有的搭两个，甚至有的搭储藏室，搭车位是普遍现象。
宽松的限购限贷政策
海宁是限购的，外地户口限购一套，本地户口不限购。
贷款海宁政策相对来讲比较松，比如你是外地户口，夫妻双方只要还没有在还按揭的，或者按揭已经还清了，在海宁都算首套，首付最低可以3.5成。
海宁和杭州正快速接轨
海宁现在确实建设的速度比较快，特别是与杭州的接轨方面也做了大量的工作。比如许村这里搞了临杭开发区，在下沙北还有连杭开发区，海宁主动接轨杭州的工作做得比较好。
轻轨建设已经如火如荼在进行，我们在回来的路上看到路上都用挡板挡起来了，轻轨的建设都已经开始了，按计划将于2020年年通车。
海宁是行政区划不属于杭州地区，但它却是接轨杭州最积极的一个城市，无论在轻轨建设，无论在开发区的建设，都和杭州主动接轨。所以这也是海宁楼盘受到杭州购房者欢迎的一个原因。
海宁的外地投资客较多，投资性需求是拉动房价的主因
我看到一个数据，2016年海宁住宅市场通过市外营销机构的成交量占到了43%左右，外地客户占到了很大的比例。比如今年2月卡森卫星城单月卖了300套，但很大程度上也是外来客户带来的购买力。
今年上半年的比例可能更高，也就是说海宁市场这一波的价格拉升，除了房地产大市比较好，当地需求较旺，但主要是大城市购买力的溢出，特别是上海、杭州的购买力溢出到海宁，对海宁房价的拉升起到了很大的作用。
投资性需求购房者拉动海宁房价，这也符合楼市价格上涨规律。如果光是本地的刚需，是不太可能把价格拉的这么高、拉的这么快的，主要还是由于很多的外地购房者到海宁去买房，造成了海宁价格短期内涨幅较高，涨幅也较快。
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如何判断海宁未来的楼市？
我觉得，有几个数据还是值得大家关心的。
外来购房者比例过高，未来谁来做接盘侠？
前面讲了海宁的外来投资客较多，投资客是要兑现的，这部分成交量怎么去兑现？谁来接盘？这是一个问题。当地人愿不愿意以更高的价格来接这些投资客的盘？
为什么说当地人接盘的可能性比较小呢？因为海宁常住人口虽然在县级市里面算是比较多的，有83万人。但是这几年人口增长的速度还是比较慢的。
资料显示，海宁2007年到2011年户籍人数前20年差不多一直处在60来万的水平。我们讲常住人口是指在海宁居住半年以上的人口加在一起是83万，但是海宁的户籍人口这20年来一直徘徊在60万到64万之间，所以它的人口增加是比较慢的。
另外一个数据，海宁2016年比2015年人口只增加了5500人，这里面很多是新生人口增加比较多，外来人口比较少。而且人口增长的速度是在放缓的，2012年到2016年比2007年到2011年，这十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45个点，海宁人口增加的速度在放缓。
我没有查到海宁当地住房的保有量，人均自有住房的保有量，或者人均居住面积的数据没有查到，但是我相信海宁当地人的人均居住面积，以及自有住房的比例还是挺高的。
在一个人口增长放缓，外来人口不多的城市，今后如果房地产速度发展过快，商品房销售量过高，外地人买的太多的情况下，我还真有点担心未来谁来接盘的问题。这是一点疑虑。
海宁支柱产业的未来趋势
海宁是以皮革业为主导产业的，现在海宁皮革城每年的销售额大概达到了200多个亿。皮革城是海宁的一张名片。
但是目前由于互联网经济的发展，传统的零售业其实已经在慢慢转变了，网上消费，从线下到线上，原来很多东西，特别是一些高档的皮衣，这些东西可能在网上消费的人比较少，但这几年增长的速度也是比较快的。网上销售对传统零售业的冲击还是有影响的，这种冲击对未来的影响到底如何现在还无法评估，我觉得未来可能冲击的会更厉害一点。
皮革城以实体店为主这种商业模式今后也会得到改变，这个靠传统产业吸引大量经营人员入驻海宁的趋势也会改变。
所以我担心的商品销售互联网化以后，对传统商城的影响会比较大。因为这既是一个产业聚集的行业，同时也是吸引外来人口的一个重要的行业。如果这个行业慢慢转变以后，到海宁经商、就业的人数可能会下降，人口的导入可能会进一步降低。
海宁现在还是传统产业为主，很难听到海宁有什么高科技，或者新的产业、新的技术。未来随着环保监管的加强，对污染企业监管的加强，一些传统企业会不会面临发展的瓶颈？如果没有新兴产业的发展，海宁来之前的高速发展还能不能保持？
海宁未来的房价取决于大势和杭州接轨程度，可能还会有一定的空间，但是短期有空间我觉得已经不大了，虽然现在还搭车位，这个形势可能会马上得到改变，所以现在不要急于去买，可以等市场稍微回调冷静一点以后，再看看有没有机会。现在不建议大家急于去海宁买房子，盲目去投资。
后记
后来带我看房的中介也告诉我之前搭车位的东方都市、卡森卫星城等都不需要搭车位了，与之前有市场热度比已经出现冷下来的迹象。