案例二： 关于民事代理的案例 (20分)

Question

案例二： 关于民事代理的案例 (20分)
2000年5月18日，许某与赵某签订松花楼大酒店租赁经营合同一份，合同约定由赵某将松花楼大酒店给许某租赁经营，租赁期限自2000年6月1日至2003年5月31日止；每年租金为24万元；付款方式：合同签订之日起5日内支付第一年租金24万元，2001年6月1日支付第二年租金，2002年6月1日支付第三年租金；任何一方要终止合同必须提前2个月通知另一方，如对方不同意则不可作违约处理，否则仍然作违约处理。双方并且对租赁范围、设备、验收、违约责任等作了约定。合同签订当时，许某即向赵某交付租金36万元，赵某出具了收条，同日，沈某（许某之外甥女）又交代许某交付第二年度租金10万元。合同签订之前的5月16日，赵某对许某说，租赁事宜由其女儿赵甲代为办理。同日，赵甲代表赵某与沈某代表许某对松花楼大酒店的设备、设施共同清点，设备、设施登记明细表由赵甲和沈某签字确认。2001年3月5日，赵某对沈某说，酒店租赁事宜以后赵甲不能代表我。但一直未对许某说及此事。2001年6月21日，赵甲和许某协商一致，解除酒店租赁合同，同日，二人对松花楼大酒店的设施、设备进行了盘点并列出店内缺损财物明细，由二人在每页明细单上共同签字确认，酒店于当日由赵甲接收，许某停止经营。因许某向赵某要求返还多收租金而引发纠纷。赵某认为，租赁合同签订后，一直继续履行，故许某不仅无权要求返还租金，还应支付未付之租金。许某遂诉至法院。

请针对上述案例，制作一份案例分析报告（包括简述案例，指出案例争议焦点及其法律适用，并从案例所涉及的法学理论的角度进行分析）。

Answer 1

本案的焦点是：许某和赵甲签订的解除合同是否有效。

@赵某对许某说，租赁事宜由其女儿赵甲代为办理。

@赵某对沈某说，酒店租赁事宜以后赵甲不能代表我。但一直未对许某说及此事
本案 赵某先对许某说，租赁是由其女儿办理，但解除代理关系时候却是对许某的外甥女说的，故其行为对合同当事人许某无效。沈某代交房租，沈某代表许某对松花楼大酒店的设备、设施共同清点，设备、设施登记明细表由赵甲和沈某签字确认，经过当事人追认，故其代理行为有效。当事人并没有签订代理合同，只是一种口头的代理协议，只有经过当事人追认或者授权才能生效。
赵某解除代理权的时候只是对沈某的外甥女说，其此时没有代理此事的权力，所以，沈某有理由认为赵甲仍有代理权，属于表见代理法律关系。

Answer 2

就是财大的，我现在在做。
谢谢各位！
强仔！

Answer 3

一、案例简介：
2000年5月18日，许某与赵某签订松花楼大酒店租赁经营合同一份，合同约定由赵某将松花楼大酒店给许某租赁经营，租赁期限自2000年6月1日至2003年5月31日止；每年租金为24万元；付款方式：合同签订之日起5日内支付第一年租金24万元，2001年6月1日支付第二年租金，2002年6月1日支付第三年租金；任何一方要终止合同必须提前2个月通知另一方，如对方不同意则不可作违约处理，否则仍然作违约处理。双方并且对租赁范围、设备、验收、违约责任等作了约定。合同签订当时，许某即向赵某交付租金36万元，赵某出具了收条，同日，沈某（许某之外甥女）又交代许某交付第二年度租金10万元。合同签订之前的5月16日，赵某对许某说，租赁事宜由其女儿赵甲代为办理。同日，赵甲代表赵某与沈某代表许某对松花楼大酒店的设备、设施共同清点，设备、设施登记明细表由赵甲和沈某签字确认。2001年3月5日，赵某对沈某说，酒店租赁事宜以后赵甲不能代表我。但一直未对许某说及此事。2001年6月21日，赵甲和许某协商一致，解除酒店租赁合同，同日，二人对松花楼大酒店的设施、设备进行了盘点并列出店内缺损财物明细，由二人在每页明细单上共同签字确认，酒店于当日由赵甲接收，许某停止经营。因许某向赵某要求返还多收租金而引发纠纷。赵某认为，租赁合同签订后，一直继续履行，故许某不仅无权要求返还租金，还应支付未付之租金。许某遂诉至法院。

二、法律争议与适用：
本案涉及表见代理的构成要件。依照《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本条是表见代理的法律依据。表见代理的构成要件包括：（1）须行为人无代理权。（2）须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。（3）须相对人为善意。（4）须行为人与相对人之间的民事行为应具备民事法律行为成立的有效要件。
表见代理成立，订立的合同有效，表见代理中的相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。《中华人民共和国合同法》第48条第1款规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担民事责任。
表见代理被认定成立后，其在法律上产生的后果同有权代理的法律后果一样，即由被代理人对代理人实施的代理行为承担民事责任。
依照《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、评析与结论：
在构成表见代理的情况中，相对人相信行为人具有代理权，往往与本人具有过失有关，但表见代理的成立不以本人主观上有过失为必要条件，即使本人没有过失，只要客观上有使相对人相信行为人有代理权的依据，即可构成表见代理。本案中，在合同签订之前，赵甲即代理赵某和承租人一起清点了酒店内的设备、设施，并记载了设备、设施明细表，由于赵甲系赵某之女，在2001年6月21日双方再次清点设备、设施时，承租人有理由相信赵甲是代理赵某来清点酒店设备、设施并终止合同的，因此，赵甲的行为有效地代理了赵某，终止了双方的租赁合同。
本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效。依照合同约定，许某实际租赁时间为l年零21天，每年租金24万元，许某实际应支付租金254万元，赵某应将多收的租金返还给许某。

Answer 4

是财大的吧