“房贷荒”已经延续到了2022年。
“目前排队人数较多，放款时间可能需要等候半年，预计至少要到春节前后了。”准备在上海申请首套个人住房贷款的张彦（化名）在咨询时得到了这样的答复。
近日，《中国经营报》记者先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等 12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况，工作人员分别给出了“已暂停个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响，放款周期延长”等回复。
限制加杠杆，房贷利率上调，正成为房地产市场 “稳 房价 、稳预期”的重要利器。一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰（化名）向记者感叹：“受银行收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金，购房者看房买房的热情开始降低，而 二手房 房东担心迟迟拿不到尾款，也会对意向购房者比较挑剔，更希望寻得能够全款支付的购房者。”
另外，延缓放款也给开发商带来了冲击。一家房企上游供应商的相关负责人便向记者透露： “项目公司称今年银行放款慢，导致他们此前开盘的项目没有回笼到充足的资金。我们作为供应商也迟迟未收到房企应付的款项。”
部分银行全面暂停房贷申请
“在上海，今年从申请到放款至少需要半年时间。其中，审批流程大概需要20天左右，放款需要4个多月的时间。”张峰告诉记者，“而去年同期从审批到放款，大概只需要1个月左右。”
记者在采访中发现，中国银行武汉分行、招商银行金华及合肥分行、浙商银行杭州分行、徽商银行合肥分行等工作人员均明确表示已暂停房贷申请，主要原因在于贷款额度不够，至少得到明年才能恢复申请，明年的具体时间也还不确定。
其中，中国银行武汉分行仅暂停了二手房贷款，招商银行和浙商银行多家分行则全面暂停了 新房 和二手房的贷款。徽商银行合肥分行的一位工作人员则告诉记者： “目前已经暂停了二手房的贷款，我们一直是没有涉及新房贷款的。”
而在尚未暂停房贷申请的银行中，只有建设银行苏州分行、招商银行苏州分行以及上海银行宁波分行工作人员表示，放款时间大概在 2～3个月。另外多家银行工作人员则称：放款时间现在不能确定，至少需要半年左右，大概得等到明年1～2月份。
此外，多家银行分行工作人员表示，目前只对列入银行准入范围开发商的购房者，或者有合作关系的中介机构平台客户提供贷款，交通银行工作人员表示： “我们没有指定的合作开发商或中介平台，购房者只要手续齐全都可以申请。”
对此，部分银行工作人员给出的解释是： “首先是为了降低风险，毕竟有第三方作担保。其次是因为贷款额度紧张，我们也要选择优质的开发商或者合作的中介平台。”
近日，记者在上海浦东新区采访了解到，一计划 9月份开盘的新建住房项目销售人员告诉记者：“项目开发商是国内的头部房企，有常年合作的银行，会为我们预留贷款额度。在项目一期房源中，有部分贷款客户，放款时间只需要一个月左右。”
对于银行 “挑客”的现象，中国光大银行金融市场部分析师周茂华向记者解释道：“一是在房地产调控趋严的情况下，部分银行的房贷资金额度本身偏紧张。二是出于防范风险考虑，银行对有合作关系的开发商比较了解。与此同时，这有助于加快合作开发商的资金回笼速度，降低贷款违约风险。”
以招商银行为例，根据其近日发布的 2021年中期报告的数据显示，其房地产贷款占比合计为32.22%，其中个人住房贷款占比为24.71%。
而去年 12月份，中国人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型，划分不同的房地产贷款集中度。其中，针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。而中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。这使得今年以来，银行加强了对房地产贷款的控制。
按照 “银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”要求，由于招商银行属于中型银行，监管部门对其个人住房贷款占比和房地产贷款占比上限分别为20%和27.5%。这也意味着，该行个人住房贷款占比和总房地产贷款占比已经全部超过了警戒线。
多城接连上调房贷利率
“目前首套房的利率是5.73%，二套房的利率是5.98%。”交通银行武汉分行营业部贷款中心的工作人员向记者坦言：“目前的利率，仅供参考，预计近期武汉的住房贷款利率要上调。”
事实上，今年以来， “加息潮”已经在多个城市蔓延。根据融360大数据研究院公布的数据显示，进入2021年，已经有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，加入了上调房贷利率的阵营，并纷纷突破了6%和7%的“关口”。
根据上述数据显示，今年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨，全国房贷的平均利率已经连续多个月处于稳步上升的状态。在今年 5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨了8BP。而到了7月份，全国首套、二套的房贷平均利率则分别达到了5.38%、5.65%。
与此同时，今年 5月份以来，杭州、宁波、苏州等地多家银行上调了首套及二套房贷利率。其中苏州上调幅度较大，在5月份，苏州市将首套房贷款利率上调了60BP至5.65%，二套房上调40BP至6.0%。
但是，记者注意到，从 7月底开始，苏州市的首套房贷利率便“突破”了6%。而苏州市多家银行的二套房贷利率，已经逼近7%。
近日，浦发银行苏州分行的工作人员向记者表示： “目前首套房和二套房的利率分别为6%和6.5%”。而苏州银行在苏州当地的工作人员也透露道：“首套房利率已经达到6.5%，二套房利率为6.7%。”
而一直处于房贷利率 “低洼地”的上海市，也在7月末，全线上调了房贷利率，步入“5时代”。日前，中国银行和交通银行等大型国有银行上海分行营业部贷款中心负责人向记者确认称：“上海首套房贷利率已从原先的4.65%上调至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至了5.7%。”
除了一二线城市之外，三四线城市也纷纷迎来房贷利率上涨潮。
以苏州市管辖区域内的县级市 ——昆山为例，有数据显示，截至8月末，该县级市大部分银行的首套房贷利率为6.5%～6.7%。与此同时，对于仍有贷款未结清的购房者，执行的二套房贷利率则从6.7%起，最高值已经突破了7%。
招商银行昆山支行的工作人员告诉记者： “首套房贷利率是6.5%左右。而对于二套房，若贷款人仍有贷款未结清，那么二套房贷款利率至少得在7%以上。”
记者按照等额本息的还款方式计算到，若为首套房，以贷款期限为 30年、贷款额为500万元、4.9%的等额本息基础利率为例，那么购房者共需支付的利息总额约为455万元。
若按利率上调至 6%计算，则利息总额将达到580万元左右，相较4.9%的利率，购房者需多支付125万元的利息；若按照7%的房贷利率计算，那么利息总额将共计698万元左右，相较于4.9%的利率，购房者需多交付的利息则将达到243万元。
对于房贷利率上调所带来的影响，张峰则向记者坦言： “房贷利率的上调，尤其是今年以来大幅度的利率上涨情况，会导致总利息额大幅上涨，增加了资金压力，限制‘高杠杆’。这对于房地产市场，是立竿见影的一种调控手段。”